面對新的利率環境，買家置業時應否選擇高成數按揭計劃？

高成數按揭計劃的好處顯而易見，按揭成數最高可達八成（4百萬元以下的物業甚至高達九成）。低首期讓買家可選擇樓價較高的物業，亦讓買家可選擇即時入市，無需為首期而儲蓄多年，在買家眼中自然別具吸引力。

高成數按揭計劃主要由兩類機構提供：銀行及發展商。（另有財務公司以資產作抵押所提供之高息貸款，本文將不作評論。）

銀行一向受嚴格監管，現時只可向樓價6百萬或以下之物業提供高成數按揭。借款人需通過銀行的壓力測試，確保將來利率即使上升（例如從2%上升至3%），業主亦能應付額外利息支出。若預期利息增長及供款與入息比率達可負擔水平，便符合香港按揭證券公司的按揭保險申請資格。

發展商可在無需通過壓力測試的情況下為一手物業提供高成數按揭計劃，即使6百萬元以上的物業亦適用。此類按揭貸款通常使用漸進式利率，由最初幾年利率較低（僅略高於銀行利率），再續漸調高至最優惠利率（目前為5.125-5.375%）另加X%。雖然發展商按揭利率遠遠高於銀行按揭利率（大約兩倍），但此類計劃近年一直很受歡迎，導致一手銷售強勁並主導市場。

明知道漸進式利率變相增加總購買成本，為什麼買家仍然選擇承擔這種風險？

買家一般計劃日後在利率上升前將發展商按揭轉按至銀行，但鑒於過去十年來樓價穩步上升，有人認為將來的五成轉按將相當於今日的八成按揭。在過去幾年這是合理的策略，市場未必能持續攀升，關鍵在於能否通過壓力測試。

日後能否轉按至銀行要視乎買家能否通過銀行的壓力測試，以及是否符合高成數按揭之申請資格。如果未能通過壓力測試，買家必須繳付額外首期（或會超過樓價的三成）才可成功轉按至銀行，否則便需繳付發展商按揭的高息。

若樓價遠高於買家的個人入息，將會對供款人做成沉重負擔。由於發展商在審批按揭時未必會進行壓力測試，為防止供款比例失衡，最佳方法是自行進行壓力測試。將來的收入能否負擔更高利息（3%或以上）？尤其是在樓價下跌時，是否有足夠流動資金來繳付額外首期？若不能轉按，能否承擔發展商按揭的高息？在考慮高成數按揭時，買家應仔細考慮這些問題，以確保在整個按揭周期維持健康的財務狀況。

若使用得當，由銀行和發展商提供的高成數按揭計劃可能是個好工具，但買家必須自律，以保守的假設自行進行壓力測試，負責任地借貸。為求穩當，建議咨詢銀行或專業顧問。

*注：以上引用的意見僅供參考，並非投資建議。請向認證專業人士尋求適當的投資建議。