香港樓價會否在2018年大跌?

發佈日期: Jan 12 2018最後更新日期: Jan 12 2018
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2018年1月12日 - 回顧2017年樓市後,當然要展望2018年。簡單來說:香港樓市2018年並不會大跌。作為亞洲主要金融中心、本港有穩定的市場活動、經濟增長、財富資產、借貸模式,且不受內地影響,經濟相對安全。然而,鑑於香港的經濟及消費者信心建基於環球金融市場穩定,因此易受突發事件影響,就如當年1997金融風暴。撇除環球經濟危機,以下是數個支持香港不會大跌市的原因:
 
 
市場穩定性
 
地產泡沫一般會在利率升至7%或以上爆破。現時香港利率維持3%左右,短期內並不會大幅增加至危險水平。事實上,利率上升的第一個階段大多由經濟增長帶動,對樓市來說是個好跡象。
 
自美國聯儲局在去年12 月中宣布加息0.25厘後,香港金管局亦跟隨上調基準利率25個基點至1.75%。此外,香港的利率亦會受本地及內地銀行的最優惠利率調整影響。儘管調高本地按揭息率或會帶動樓價上升,利率亦不會在短時間內升至嚴重影響樓價的程度。
 
2017年或間中見買賣宗數增加,市場活動仍貼近歷史平均數字。樓盤供應方面則依然緊張,整體空置量徘徊於4%;供應有限且需求甚高,本港樓價看來並不會大幅下跌。
 
 
買樓其實唔難?
 
其中一個引致本港樓價高企的主因是供應不足及需求甚欣。據美國研究機構Demographia的《全球樓價負擔能力調查》顯示,香港連續7年冠絕全球,2016年第三季的樓價入息比率為18.1倍,即港人需要不吃不喝約18年才有望買樓—但是此調查只以年收入而非總資產計算。香港奉行低稅率制度、加上政府的印花稅措施及按揭限制,不少市民實質著力儲蓄,靜待合適時機入市,造成需求受抑制。
 
所以香港樓市可能其實比表面看來更易負擔。萊坊研究顯示,香港極富裕人口的資產自2016年起增加了50%,同時百萬富翁人數同期增加了49%。此外,本港國內生產總值(GDP)亦一直穩步上揚,有助抵消了引起地產泡沫的風險;且事實上香港的樓價入息比率多年來一直為全球最高,代表這並不是一個可靠的樓市泡沫指標。
 
 
借貸習慣傾向保守
 
現時香港的平均物業按揭成數約為五成,而環球市場的物業按揭成數一般達七成;若樓市真的大跌,物業按揭成數將高達100%,由此可見,港人的借貸習慣較為保守。政府統計處資料亦顯示,約三分之二的業主的按揭已供完。
 
 
中國對香港影響
 
中國企業持續在香港拓展。即使政府不斷為樓市加辣,內地中產及富裕人口仍持續增加在港投資,為樓市帶來大量資金。預料未來二十年中國經濟將增長超過$33萬億美金,因此香港樓市將繼續成為內地投資者分散資金的渠道。
標籤: 市場走勢
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