冠狀病毒危機不會令本港樓價跌至沙士水平

發佈日期: Mar 12 2020最後更新日期: Mar 12 2020

武漢肺炎 樓價

2020年3月12日 - 目前冠狀病毒肺炎仍然肆虐,本文除了筆者自己之看法,亦包含地產界其他專業人士的意見。讀者不妨參考以下的綜合意見,自行考慮現時是否適合買樓、賣樓、還是應保持觀望。

大多數業內人士預測,即使面臨冠狀病毒的威脅,本港樓價並不會像2003年沙士(SARS)時暴跌。晨星投資管理Phillip Zhong指出,SARS與冠狀病毒的爆發,發生在完全不同的樓市週期內,在2000年代發生亞洲金融風暴,當時樓價已下跌一段時間,當SARS出現時更將跌幅延長了一年左右。而第一太平戴維斯陳超國指出,如果疫情在今年6月還未結束,樓價有機會下跌一至兩成。仲量聯行黃志輝則表示,由於發展商現時都避免推出新樓盤,農曆新年後的小陽春將延遲出現。這意味著一手銷售量會維持在較低水平,同時二手市場亦會放緩,而潛在買家則保持觀望態度。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,樓價於2020年第一季會下跌3-5%,下跌多少及時間長短將取決於病毒的發展。同時,萊坊執行董事林浩文亦認為未來幾個月的成交量會下降25-35%,而今年樓價將微跌5-10%。

 

武漢肺炎 樓價

為何大多數預測都傾向輕微下調?

在過去的25年間,香港經歷了三次重大的樓市衝擊。在1997年的亞洲金融風暴中,樓價在一年內下跌了近5成。然後是科網股於2002年爆破,緊接著2003年SARS爆發,導致樓價下跌了43%。而最近一次的衝擊是2008年的金融海嘯造成,樓價下跌了17% (1),之後才逐步回升。

自SARS後,本港整體樓價已上漲約4倍,即樓價需要下跌8成才能重回SARS水​​平,此可能性為極低。在SARS期間,由於疫情受到控制,市場迅速恢復信心,因此樓價在不到一年內逐漸回升。冠狀病毒的死亡率較SARS低,而且香港在應對是次疫情時有更充足的準備;因此,是次疫症不可能導致物業需求���降八成 — 如此大程度的需求下跌只發生在大批本港居民移居其他國家,但病毒已在全球擴散,還可以去哪裡避疫?

反之,是次疫症更有可能帶來:旅遊業及貿易受骨牌效應拖垮丶企業生產力降低、消費者減少消費、商家負債加劇等,最終導致全球衰退,近期環球股市大幅上落正好反映此情況。

是次冠狀病毒與當初被視為「香港流行病」的SARS不同,因它已在多個國家爆發,加速疫苗的開發進度。而採取實際的衛生預防措施能有效減低病毒傳播速度,加上高達97%的康復率,有效緩解社會恐慌。

香港的房屋需求仍然高企,單在今年首兩個月,OKAY.com的買家查詢量錄得破紀錄新高,如此大需求正好反映樓價為何沒有大幅下降。

筆者認為現時尚未看到冠狀病毒對香港全面的經濟影響,加上其他不利因素衝擊,實際影響仍有待觀察。一旦醫學界成功研發疫苗或治療方法,市場信心及其衍生的需求將迅速恢復。雖然筆者難以預測未來樓價下跌的百分比,但由於香港樓市曾經歷過更大的挑戰亦從中復原,因此筆者仍抱持樂觀的態度,認為現場並非置身於全球性災難,反之更能從中尋找商機。 

 

(1) 差餉物業估價署數據

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