香港樓市週期變化分析

發佈日期: Jan 25 2018最後更新日期: Jan 25 2018
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2018年1月25日 - 香港樓市升勢不絕,樓價持續破頂,令不少準買家難以入市,只能靜候調整週期的良機。對於樓市週期的長短,眾說紛紜,有說平均20年一轉,也有13年、7年一個循環的說法。普遍分析認為香港從1965年起至今共經歷三大週期:第一週期(1965-1981年)、第二週期(1981-1997年)及第三週期(1997年至今),而影響樓市的因素離不開政治及經濟。以下是三大週期的資料及分析:

 

第一週期(1965年至1981年)
 
自第二次世界大戰後,香港人口急升,房屋需求強大,帶動租金飆升。1953年起,香港工業起飛,經濟轉型並開始復甦,地產商亦開始接受以分期付款方式買樓,令物業銷售越趨活躍,樓市暢旺令香港樓價在1965年達至高峰。1966年中國爆發文化大革命,政治局勢動盪,香港亦受波及;次年,香港發生67暴動,樓價再受政治因素影響,借勢大幅調整。直至1969年初才走出谷底,開始長達12年的牛市。八十年代初,內地實行改革開放,香港地產商堀起等因素都將樓價推至1981年的高峰。
 
 
第二週期(1981年至1997年)
 
80年代初,美國聯儲局為壓抑通漲失控,大手加息,聯邦基金利率達20厘,導致全球息口急升。與此同時,中英就香港前途問題展開談判,受內外圍的因素影響,樓價由高位回落,並進入調整期,及至1984年,跌幅達50%。同年,樓市重回上升趨勢,直到1997年見頂(當時的中原樓價指數為100點),14年間累積升幅為9.05倍。
 
 
第三週期(1997年至今)
 
1997年亞洲金融風暴爆發,東南亞經濟大受打擊,股市大跌,香港樓市泡沫爆破,樓價在見頂後連跌六年(1997-2003年),令不少香港人一夜之間變成負資產。2003年爆發沙士,重創樓市,樓價在第三季跌至谷底,政府亦全面停止賣地。及後,樓市又開始另一輪升勢,直至今天,勢頭仍未逆轉。現時的中原城市領先指數為160點,���起1997年的最高位,20年間的升幅達60%。期間曾經歷2008年金融海嘯,促使樓價下跌約25%;然而即使政府自2010年起多次推出辣招,樓價卻不跌反升。
 
不少人憧憬在樓市下行週期,把握入市良機置業。到底香港樓市的第三週期何時會見頂呢?
 
回看第一、二個週期,兩者均歷時16年,其中跌市持續3至4年,升市則為12至13年。第三週期至今已長達20年,若考慮本次週間的跌市為六年(1997-2003年);香港2016-2017年的經濟表現理想,樓價仍持續上升,未有見頂跡象,升市時間也將延長。綜合而言,本次樓市週期或將於未來數年見頂。
 
事實上,香港作為開放型經濟,樓價受多個內、外在因素影響。未來的樓市走向還需看美國聯儲局的加息步伐及港府政策。
 
聯儲局在2017年共加息3次,並啟動縮減資產負債表,相信今年會繼續推進加息。聯儲局官員預期,2018年底聯邦基金利率預測中位值為2.1厘,即加息次數達3次。本港銀行雖未在2017年跟隨加息,但隨著美國進一步加息,在聯繫匯率制度下,相信將逐步跟隨。觀乎香港,政府官員多次指出短期未有放寬樓市辣招的打算,因現時樓市仍處供不應求的階段。事實上,政府需尋求增加公屋供應,並推出政策激活二手市場,才能真正協助樓市降溫。除此之外,應引1997年的八萬五建屋計劃及2002年「孫九招」為鑑,避免推行加劇樓價波動的政策。樓價穩定相信是不少香港市民的新年願望。

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