近日市場流傳一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪買家以全額付款方式，豪擲近3,000萬元購入港島半山區一個連巨型平台的三房單位。然而，買家在簽署合約並繳付一成「大訂」後，才驚悉該單位早年曾發生轟動一時的命案——有人從高處墮下，陳屍於單位平台之上，屬行內無人不曉的「極凶」凶宅。
由於買家在睇樓時從未主動查問，涉事地產經紀亦未有作任何披露，導致其進退兩難。大律師陸偉雄指出，在此情況下，買家難以「經紀隱瞞」為由取消交易（俗稱「踢契」）。消委會今年首8個月已接獲11宗涉及地產代理的投訴，當中包括代理未向買方披露單位曾發生墮樓事故，最終法庭裁定代理需向買方賠償訂金，反映此類爭議並不罕見。
什麼是凶宅？法律上並無明確定義
在香港，法律層面並沒有對「凶宅」作出官方定義，只是一個約定俗成的說法。一般是指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，例如：
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兇殺案（如謀殺、涉及殘忍行為）
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自殺事件（如跳樓、上吊、燒炭）
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意外死亡（如失足、煤氣爆炸）
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長時間無人發現的自然死亡（房屋內曾經長時間無人發現的自然死亡，影響相對輕微）
需要注意的是，若屬自然死亡（如長者在家中安詳離世、病故），通常不會被視為凶宅。然而，實際情況往往存在爭議。有代理曾遇過業主辯稱：「長輩並非在單位過身，而是送到醫院才證實死亡」，但鄰居卻指其早已在單位斷氣。由於「在家離世」一般不被視為凶宅，即使地產經紀也難以查證。
此外，凶宅的影響程度亦會因事件的嚴重性、是否被廣泛報道、發生時間長短、以及單位是否曾成功轉手等因素而有所不同。
5招辨別凶宅，自保必學！
綜合大律師、按揭專家及資深地產代理的意見，買家（尤其是Full Pay買家）在置業時應採取以下五招，以保障自身權益：
第一招：白紙黑字寫明「拒絕凶宅」
口講無憑！買家應在簽署睇樓紙時，以文字明確記錄自己「不要凶宅，連自然死亡也不要」的要求，並要求經紀確認。日後若發現受騙，這將成為最有力的法律證據。消委會亦提醒，地產代理角色複雜，消費者未必能直接追討損失，因此書面記錄尤其重要。
第二招：銀行網上估價，免費防線一定要做
銀行估價是關鍵防線！即使全額付款，也應要求銀行估價（無需告知銀行您打算Full Pay）。銀行內部有嚴密的凶宅黑名單，遇凶宅會拒絕估價（顯示「不適用」）或給出極低估值。需留意，不同銀行取態有別，建議多找幾間本地銀行比較，若發現估價異常，可直接向銀行查詢箇中原因。
第三招：凶宅網查冊，自行交叉比對
坊間有多個免費凶宅網可供查閱，例如宅谷地產資訊網、香港地產網、852.House等，部分地區更有專門網站（如富安地產的馬鞍山凶宅網）。這些網站會列出事件簡介、發生年份、屋苑名稱及座數，部分案件會顯示樓層（但不會提供單位門牌以保障私隱）。若發現資料與自己心儀的單位相近，便應向業主或代理進一步查詢。
第四招：單刀直入問清楚，並多方向求證
不要轉彎抹角問「這裡有沒有奇怪事」或「污糟嘢」，因為定義模糊。應直接向代理問：「這個單位是否凶宅？是否曾發生非自然死亡？」並將對話記錄在案。
此外，買家亦應主動向以下渠道求證：
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業主本人：直接詢問單位狀況，如業主刻意隱瞞，買家有足夠理由踢契。
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物業管理處：查詢屋苑是否有相關事故記錄
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土地查冊文件：雖不會列出死亡原因及地點，但可了解業權變動
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鄰居：最直接了解屋苑歷史的途徑
第五招：單刀直入問清楚，並多方向求證
「凶宅大王」伍冠流建議，可在買賣合約中寫明：業主必須聲明單位不是凶宅。若日後被發現是凶宅，買方可要求對方「賠雙」，即業主需退還雙倍訂金。這是一個非常有效的預防措施，但需對方同意並在合約中列明條款。
業界心聲：資料披露透明度不足，代理也有難處
有資深地產代理坦言，業內從業員水準參差不齊，部分人為賺快錢而故意隱瞞問題。然而，代理同樣面對不少困難：
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沒有官方凶宅資料庫：政府並無設立相關機構或網站供業界核實，代理只能依賴內部電腦記錄或坊間凶宅網，無法確保百分百準確。
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業主存心隱瞞：代理難以查證單位內是否曾發生事故，尤其涉及「在家離世」等灰色地帶。
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披露責任不明確：現行《地產代理條例》並未列明代理必須提供物業是否凶宅的資訊。
買家撻訂的代價：不只是損失訂金
若不幸買入凶宅，買家一般有三種選擇：
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協商退房：嘗試與原業主溝通，甚至主動給予額外補償以換取和解。
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直接撻訂：損失已支付的一成訂金（如上述個案近300萬元）。更要留意的是，若日後樓市下跌，原業主有權向違約的買家追討差價損失。
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完成交易後轉手：但凶宅轉售困難，下一手買家極可能也要求全額付款，且售價往往需要大幅折讓。
總結：主動出擊，做好四重防線
凶宅雖無官方定義，但買家可透過以下方式大幅降低「中伏」風險：
✅ 白紙黑字書面要求
✅ 銀行估價（即使Full Pay）
✅ 凶宅網、管理處、鄰居多方查證
✅ 直接向經紀詢問並記錄
✅ 買賣合約訂明賠償條款
切記，地產經紀並無法律責任主動告知凶宅，買家必須主動出擊，做好功課，才能在置業路上安心前。
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