2019年10月30日 - 香港持續不斷的示威活動，再加上對全球經濟放緩的擔憂，近幾個月來嚴重影響本港地產市場。不時有報導指出發展商推盤未如理想，又或是大字標題描述業主紛紛割價賣盤，有見及此，發展商最近都以低於市價開盤來催谷銷量，而策略亦明顯見效。筆者認為這種做法將在今年餘下日子持續，但這並非樓價暴跌的信號。
媒體報導以外的數據
持續5個月的示威活動無疑為金融及地產市場蒙上一層陰影。根據地政總署的資料，9月份的整體物業銷售交易總額為364億港元，為3年低位。 9月份的住宅銷售量比8月份低16％，同時比過去五年的每月平均水平低29％。但是，樓價下跌幅度則少得多。根據住宅市場的最新數據（1）表示，截至8月份，平均樓價僅比5月份的歷史高位下跌2％。另一指標，中原城市領先指數顯示，二手物業價格於過去7星期下跌4％，相信9月份的跌幅有機會更大。儘管這些數字明確表示樓價正在走軟（在現時環境下是合理的），但與暴跌相距甚遠。
樓價和成交量通常不會同步升跌，然而，傳媒經常會誇大某一類成交來形容當下的情況，行外人難免會被誤導。且看政府實施辣招的7年以來，大部分的每月成交量都非常低，徘徊在（或低於）沙士水平，但樓價卻急劇上漲。那麼，為什麼現時低成交量會導致樓價大跌？
近日不少報導指出，有業主減價2至3成將物業賣/租出，證明樓市正處於跌市之中。但這些都是少數例子，不應視之為趨勢。基本上無論任何時間，總有賣家因不同理由，以低價出售物業務求盡快易手。因此，若宏觀整個市場的數據，都顯示到目前為止，樓價下降幅度相對較平穩。
其他反映需求的指標
為了了解市場的整體情緒，看看近期一手物業銷售便知一二。 8月中旬，億京發展成功出售荃灣The Aurora全部354個單位，據報約有8,900名買家登記入票。考慮到本地市場持續不穩定，發展商開價比鄰近的二手物業低約1成，而該定價策略可謂非常成功，有見及此，其他發展商於推售全新一手盤亦採相同策略。另一本地發展商會德豐，最近將其將軍澳全新項目的售價，以低於區內二手市場約8%開價，並成功售出8成以上的單位；考慮到近期經濟下滑，成績可算相當鼓舞。
這些例子足以證明市場對住屋需求仍然很高，而8-10％的折讓足以吸引買家入市作長期投資。的確，政府正在尋求重振投資地產的需求。特首林鄭月娥於10月16日發表的施政報告中宣布，將高成數按揭的上限提高，分別為1,000萬可序造8成按揭及800萬可造9成按揭，變相令買家更容易於二手市場上車。
房屋供應持續低企
香港的樓價於過去數十年間因供不應求而上升，而近期活躍投資者數量下降有效令市場取得平衡，唯暫時未見到有變化的跡象。團結香港基金，一間本地非牟利組織在4月發布的一份報告中警告，預計未來的新增房屋供應量將比過去4年下降1成。施政報告還指出，政府將於未來3年內提供10,000個過渡性房屋，此舉無疑可為基層解決住屋需求，唯未能真正解決房屋供應問題。全港約有120萬個住宅單位，以每年增加約3,300個單位計算，總供應量每年僅增加0.25％，遠低於1%的人口增長及每年約3-4%的GDP增長（儘管今年顯然要低得多）。
樓市（目前）正在調整，不是暴跌
此外，有更大的外在因素促使樓市保持長期的樂觀發展 — 中美緊張的局勢似乎已經穩定下來，雙方將簽定第一階段協議，加上低息環境持續，有效支撐著整體樓價。隨著美國股市接近歷史高位，全球金融氣氛亦相對穩定。
樓市短期的反覆或波動並不代表出現明確的下跌信號，雖然情況有可能會變差，但筆者認為短期內並不可能發生。示威活動對市場情緒和經濟的影響是無可爭議的，而且我們並不知道失業率（一直處於低位）將會上升到什麼水平。但政府有機會使用其他方法來支持樓市，導致更多人渴望擁有自己的物業。除非改變這種思想，否則至少在中期來看，任何樓價調整都可能釋放買家購買力並穩定市場。
（1）資料來源：差餉物業估價署
