2026 香港首次置業指南：預算、印花稅及按揭

在香港首次置業，不只是找到合適的單位。這份首次置業指南會說明你實際需要多少現金、按 2026 年稅率計算須繳付多少印花稅，以及如何申請 90% 按揭，助你訂立負擔得來的預算。

以上是現行限額，並非貸款承諾。銀行審視你的收入、其他債務、年齡、物業類型及估值後，可能批出較低的貸款額。

在香港首次置業需要多少現金？

首先計算在不耗盡應急儲備的情況下，你能投入多少現金。前期開支包括首期、印花稅、律師費、估價及按揭手續費、按揭保險保費（如適用），以及裝修、傢俬和搬屋費用。我們的置業負擔能力計算機可助你了解，以目前收入能負擔甚麼價位的物業。

首期（亦稱訂金）通常是最大的一筆開支。申請一般的 70% 按揭，你需要自行支付餘下的 30%。透過按揭保險，合資格的首次置業人士購買樓價不超過 HK$10 million 的住宅，首期可低至 10%。

一次性開支與恆常開支

• 一次性開支：印花稅、律師費、估價費、按揭文件手續費、按揭保險保費及地產代理佣金。

• 恆常開支：按揭供款、管理費、差餉及地租、保險、水電煤及維修費用。

• 現金流緩衝：預留數個月的生活費，以應付加息或家庭收入變動。

不要單憑目前的每月供款判斷負擔能力。請貸款機構列出利率上升後的供款金額；如果家庭依賴兩份收入，也應測試只靠一份收入能否應付預算。

計算例子：樓價 HK$6 million 的單位

購買樓價 HK$6 million 的單位，印花稅為 HK$135,000。若透過按揭保險申請 90% 按揭，首期為 HK$600,000，因此在未計其他費用及保費前，你需要約 HK$735,000。若不投保按揭保險，首期則為 HK$1.8 million。使用按揭供款計算機，即可按你的樓價及利率查看每月供款。

2026 年在香港首次置業須繳付多少印花稅？

每宗住宅買賣均須按成交價或市值（以較高者為準）繳付從價印花稅（AVD）。自 2024 年 2 月 28 日起，所有買家均按相同的標準稅率繳稅，即第 2 標準稅率。由 2026 年 2 月 26 日起，唯一變動是樓價超過 HK$100 million 的住宅適用稅率提高至 6.5%，有關措施於2026-27 財政預算案中公布。完整的稅階表可於Inland Revenue Department及GovHK查閱。

常見首次置業樓價的第 2 標準印花稅

上述稅階之間的稅款會逐步遞增（例如 HK$100 加上超出 HK$4,000,000 部分的 20%，直至達到 1.5%）。樓價超過 HK$10.08 million 的稅率為 3.75%，超過 HK$21.74 million 則升至 4.25%，超過 HK$100 million 則為 6.5%。律師費、地產代理佣金及按揭保險保費須另行計算。

首次置業身份會影響甚麼，又不會影響甚麼？

香港所有住宅買家適用的印花稅均相同。首次置業身份不會令稅款降低，永久居民身份或持有另一個單位亦不會令稅款增加：針對非居民及第二套住宅的額外稅項已於2024 年 2 月 28 日撤銷。首次置業身份真正影響的是按揭。合資格的首次置業人士可透過 Mortgage Insurance Programme 申請最高 90% 按揭，亦可能符合資助房屋計劃的申請資格。

印花稅須於簽署買賣協議後 30 日內繳付。律師通常會代辦加蓋印花手續，但你仍有責任按時繳付正確金額。

首次置業人士可借多少：70%、80% 還是 90%？

在沒有按揭保險的情況下，Hong Kong Monetary Authority規定，住宅按揭上限為成交價或估值（以較低者為準）的 70%，而每月總債務還款不得超過月入的 50%。上述限額已於 2026 年 9 月 15 日核對。個別銀行的要求可能更嚴格，部分物業或借款人獲批的貸款額亦可能較低。

Mortgage Insurance Programme：申請 90% 按揭的途徑

由 Hong Kong Mortgage Corporation（HKMC）營運的Mortgage Insurance Programme，為貸款超出 70% 的部分提供保險，讓銀行可批出較高成數的按揭。你須繳付一次性保費，亦可選擇將保費加借至貸款內。

貸款機構會要求哪些資料？

出價前先取得初步按揭評估。這並非正式批核，但能助你訂立切合實際的樓價上限，並及早發現潛在問題，例如仍在試用期、收入不固定、現有貸款或信用卡結欠。請預備以下資料：

• 近期薪金紀錄、僱傭資料及銀行月結單。

• 貸款機構指定期間內的花紅、佣金或自僱收入證明。

• 信用卡、私人貸款、學生貸款及其他每月財務承擔的詳情。

• 首期資金及其來源證明。

• 物業資料，包括實用面積、樓齡及狀況，以及任何可能影響估值的因素。

比較整個按揭方案，而非只看宣傳利率

不要只看廣告上的利率。應比較按揭是按 HIBOR 計息（H 按），還是按銀行最優惠利率計息（P 按），並了解封頂或優惠期、現金回贈、鎖定期、提前還款罰息，以及各項回贈的附帶條件。如果鎖定期或還款條款限制較多，即使初期利率稍低，也未必更划算。詳情可參閱我們對我可以申請的最高貸款額是多少的解答。

請向銀行查詢，貸款額是以成交價還是銀行估值計算。如果估值低於議定成交價，貸款會按較低金額計算，而差額須由你以現金補足。

首次置業流程逐步指南

1. 確認可動用的現金

   訂立最高樓價前，先計算首期、印花稅、專業服務費、裝修預算及應急儲備的總額。

2. 取得初步按揭評估

   向多於一家貸款機構或合資格按揭顧問查詢，並了解每項估算所依據的假設。

3. 按整體成本篩選物業

   比較大廈時，除了叫價，也應考慮管理費、日後維修需要、交通、學校（如適用），以及未來轉售需求。

4. 檢查物業及審閱文件

   參考我們的睇樓清單及驗樓貼士，然後與律師一同審視估值、業權、僭建工程、管理紀錄、政府命令及任何現有租約。

5. 簽約前確認印花稅

   請律師按現行稅率計算印花稅並解釋繳付期限，同時確保首期及成交所需資金已準備就緒。

首次置業人士常犯的錯誤

• 將所有可動用資金用作首期，沒有預留款項應付維修或收入中斷。
• 把初步按揭估算當作正式批核。
• 忽略銀行估值偏低會增加自己須支付的現金。
• 只比較利率，沒有查清鎖定期、回贈及提前還款罰息。
• 稅率已更改，卻仍沿用舊有的印花稅計算結果。

簽約前的最後檢查

簽署臨時買賣合約前，請確認所需現金總額、按揭估算所依據的假設、預計印花稅、成交日期及專業服務費。查看大廈狀況及管理紀錄，並考慮單位在五年後是否仍適合你。優秀的地產代理會帶你走過每個步驟；詳見如何讓地產代理為你提供更全面的協助。身在海外，打算在香港置業？請參閱外國人可以在香港購買物業嗎。

首次置業常見問題

首次置業人士在香港可繳付較少印花稅嗎？

不可以。自 2024 年起，所有住宅買家均按相同的第 2 標準稅率繳稅。樓價不超過 HK$4 million 的住宅，印花稅僅為 HK$100，其後隨樓價上升而增加。

首次置業的最低首期是多少？

如果你符合 Mortgage Insurance Programme 的 90% 按揭申請資格，購買樓價不超過 HK$10 million 的住宅，首期最低為 10%。不投保按揭保險的話，銀行最多承造 70% 按揭，因此首期為 30%。

購買樓價 HK$6 million 的單位，須繳付多少印花稅？

HK$135,000，按 2026 年第 2 標準稅率計算，相當於樓價的 2.25%。

非永久性居民須繳付額外印花稅嗎？

自 2024 年 2 月 28 日撤銷 Buyer's Stamp Duty 及其他額外稅項後，已無須繳付。非居民同樣適用第 2 標準稅率。

哪些買家須按 6.5% 稅率繳付印花稅？

由 2026 年 2 月 26 日起，只有購買樓價超過 HK$100 million 住宅的買家才須按此稅率繳稅。這不影響一般首次置業的樓價範圍。

印花稅須於何時繳付？

須於簽署買賣協議後 30 日內繳付。律師會在辦理物業轉易手續時安排加蓋印花。

印花稅稅率、按揭規定及保險條款可能更改，申請資格亦取決於交易日期、物業及買家的情況。本指南的數據已於 2026 年 9 月 15 日核對。簽約前，請向律師及貸款機構確認適用稅率及貸款條款。

資料來源： IRD，從價印花稅 · GovHK，印花稅稅率 · 2026-27 財政預算案稅務措施 · 撤銷需求管理措施，2024 年 2 月 28 日 · HKMA 按揭措施，2024 年 10 月 16 日 · HKMC Mortgage Insurance Programme