2017年10月10日 - 為何香港樓價節節上升，但新加坡樓價卻持續下跌？其實兩地的經濟發展模式相似，常被視為競爭對手，且在文化背景、經濟結構、土地和人口數字上相差無幾，但兩地政府卻以完全不同的方法來處理房屋問題。從歷史數字來說，新加坡政府以集中管理方式來補貼市民買樓；相反，港府並沒有干預樓市，而是讓市場供求自行調控樓價升跌。本文將分析兩地房屋政策為樓價所帶來的分別。
兩地政府在樓市擔當什麼角色？
香港政府甚少出手干預樓市，樓價高低全由私人市場供求決定。運輸及房屋局的資料顯示，在2016年約有三成本地人居住在公屋、有45.6%人擁有自己的物業、其餘則是長期租戶。
相反，新加坡的土地及房屋均由國家支配，超過八成人口居住在公共房屋內，樓價亦由國家決定。據新加坡統計局的數字顯示，在政府積極的介入下，擁有自置物業的新加坡人比率自2012年以來一直維持在九成以上。
兩地公共房屋政策分別
香港的公屋供應遠比新加坡少，且政府為有意入市的買家提供的補貼亦十分有限。首先，在香港申請公共房屋的門檻相當嚴謹，有意租用公屋人士需符合入息限額並通過資產審查。以四人家庭計，收入上限為港幣27,050元，遠較2014年的四人家庭住戶入息中位數低20.1%（港幣32,500元）；然而，私人樓宇價格不斷飆升，不少市民難以負擔私樓，因此儘管申請公屋平均需等候4.7年，他們仍願意加入輪候冊。
相比之下，新加坡居住在公共房屋的人口遠超香港，政府也會提供各種置業貸款及資助計劃來協助市民買樓，這正是兩個城市在公共房屋政策方面最大的差異。在新加坡，市民不但可使用中央公積金供款來供樓、以優惠利率承造按揭、首置買家更可獲最高4萬新加坡元（約港幣23萬元）的房貸。就申請門檻而言，新加坡政府定立的申請入息上限較寬鬆，以申請三房單位的家庭為例，月入上限為12,000新加坡元（約港幣68,900元），比家庭收入中位數（約港幣50,790元）高35.6%。此外，這些資助房屋在轉售時亦沒有入息限制。
私樓樓價比較
為應付樓市過熱情況，港府傾向採取需求管理措施解決。多年來，政府開徵多項印花稅辣招，並隨市況調整，期望能減低炒家對私樓的需求。政府在2010年首先開徵了額外印花稅（SSD），向買家徵收樓價5-20%稅款以遏止炒風；至2012年，額外印花稅稅率提高了5%，並引入15%買家印花稅（BSD），向非本地買家或以公司名義購買物業的人士徵收。政府亦在2016年向非首次置業買家徵收從價印花稅（AVSD）15%。除了收取印花稅，政府自2009年以來已推出幾項收緊樓宇按揭的措施，包括降低貸款與估值比率（即按揭成數）。然而，這些反週期措施對樓市的影響往往只是非常短暫，長遠來說並不能有效降低樓價。
香港連續七年獲選為「全球最難負擔樓市」，私樓價格亦錄得連續十五個月上升。差餉物業估價署數據顯示，今年六月的私人住宅樓價指數較五月份上升了0.69%，按年升幅達21.6%。若要在市區購買一個500呎物業，三成首期將需200萬元以上；按本港收入中位數計算（18,400元），買家需不吃不喝19年零花費，才有望買樓。即使是次調查的負擔能力的準則只集中量度個人收入及資產總值（港人熱愛投資，普遍資產增長比收入增長快），但這個結果也足以令人感到不安。
相反，新加坡集中以提高供應方式來解決住屋需求。新加坡地形與香港截然不同，沒有高山且多平地，因此發展土地相對容易。單單在2017年，新加坡政府已落實於四個地點興建私樓，為樓市帶來共2,840個新單位。樓盤供應充足，加上政府提供的補貼措施，樓價自然下跌。
新加坡的樓價指數連續15個季度向下，全因政府對樓市控制得宜。自2013年以來，新加坡政府一直嚴厲打擊投機炒賣，包括提高印花稅率及限制買家的按揭成數，這些努力使當地樓價從2013年的頂峰下跌了11.7%。
事實上，樓價上升或下跌是好是壞全取決於個人立場 — 業主當然喜見樓價上升，租客卻不然。可是由於過半數港人並未持有安身之所，因此多年來不斷有聲音要求政府以其他途徑遏止樓價繼續向上，以協助更多市民置業。香港和新加坡樓市的對比說明了政府補助可如何有效地滿足市民的住屋需求，至於政府應否進一步干預樓市，現階段仍難有定案；然而，若港府有心為市民持續提供可負擔的出售房屋，以支持長遠市場經濟發展的話，便必然會有取捨。
