香港物業持有權及印花稅和物業稅簡介

發佈日期: Aug 14 2014最後更新日期: Mar 18 2016

1. 土地持有權及註冊制度

1.1 土地持有權

香港所有土地都屬國家資產,由中華人民共和國持有,並由香港特別行政區政府(政府)根據香港基本法管理。

經鑒定後,政府會把適合用作私人發展的土地以公開拍賣或招標形式售出。同時,政府亦可以把空置土地直接批予發展商發展,但只局限於用作特殊發展的土地,並須先徵詢行政會議的意見。

政府通常會根據土地的租賃形式來賦予土地承租人發展、佔有及使用該地的權利。據現行慣例,土地都是根據批地條款批出,代表租契受特定條款限制。當承租人能按照協議履行條款(一般指大廈落成)並得到由政府發出的合約完成證明書(又稱「完工證」或「满意紙」),租約視為法定生效。以往有不少租約的合約年期長達九百九十九年,但現在普遍都只有五十年。同時,政府亦可以批出最多五年的短期租約。

土地持有權制度受基本法保護至2047年。

1.2 土地註冊

現行的契約註冊制度都受土地註冊條例規管。在制度監管下,所有和物業交易有關的契約及文件都會被列入土地登記冊(少數情況例外)。

業權註冊制度並不能確定該文件是否準確,亦不能保障物業合法持有者或受抵押者的權益。如註冊程序在物業轉讓後三十天內完成(按文件上的註冊日期為準),申請人就擁有優先買賣該物業的權利。這個制度並不完善,例如要搜尋某天的註冊紀錄,你不會知道該文件的優先處理權是否已經被他人佔據。

政府提議引入業權註冊制度,列明政府會在特殊情況下,保障失去有關物業持有權的人士(不包括抵押擔保人)得到有法律上限的賠償。這個制度早在2005年獲通過,但至今仍未正式實行。
 

2. 物業持有權

2.1 限制

任何獨立法體,不論是個人,企業或其他,本地人或外國人,都可以擁有或租賃香港境內的物業。物業擁有權應納入所得稅或印花稅考慮-詳見下文。

2.2 多層建築物(指包括地庫或地下停車場在內共有兩層或以上的建築物)

多層建築物是香港最常見的物業種類。業主的責任和義務通常受公契監管,公契對所有業主都具有約束力,同時,建築物管理條例亦然。這類建築物的持有權是以不可分割業權份數來表述的,而業主則擁有單位的獨有管理權。
 

3. 規劃系統及環境保護

3.1 規劃

城市規劃委員會(城規會)根據城市規劃條例成立,負責香港的城市規劃。雖然城規會主席一職由政府官員擔任,並向政府轄下的城市規劃署負責,但嚴格來說,它並不是政府機構。城規會審批香港分區的布局設計,包括土地用途及適宜在該等地區內建立的建築物類型的圖則。類似的限制亦適用於政府的出租土地。

3.2 環境保護

政府轄下的環境保護署負責執行環保法例,如《空氣污染管制條例》、《噪音管制條例》、《廢物處置條例》、《水污染管制條例》及《海上傾倒物料條例》。

《環境影響評估條例》規定,針對指定工程的環境影響評估報告需得到政府批准,通常指大型工程項目。

 

4. 強制收購

若符合公眾利益,政府和其他法定機構可以回收私人土地;主要為發展公共工程項目,例如道路或市區重建的渠務工程。

為鼓勵私營機構收購重建,《土地(為重新發展而強制售賣)條例》在1999年通過,使擁有九成或以上業權的人士(如樓齡多於50年,只需擁有八成業權)可以向土地審裁處申請發出強制售賣令,以收購重建。

市區重建局(市建局)成立目的是實施市區重建策略,首要目標是改善舊區居民的生活環境,更新舊區。市建局有法律權力,它可以用賠償金來回收土地進行社區重建項目。它亦可以用土地審裁處批出的金額來回購土地,但同時會以特惠津貼的方式給予業主賠償。大部份物業都是以特惠津貼計劃回購的。

 

5. 流通貨幣,稅額和其他款項

5.1 貨幣管制

港幣可以自由兌換,現時並與美元掛鈎。現行沒有法例限制匯款進出香港。

5.2  資本增值稅

香港並無徵收資本增值稅。但由出售樓宇或物業賺取的利潤會被視為經營「業務」,並須就任何賺取的利潤納利得稅。 

5.3 利得稅

任何人士,包括法團、合夥業務、受託人或團體,在香港經營行業、專業或業務獲得於香港產生或得自香港的應評稅利潤(售賣資本資產所得的利潤除外),均須納稅。徵稅對象並無居港人士或非居港人士的分別。利得稅有兩種稅率,法團的稅率是16.5%,法團以外的人士則是15%(由2008/2009課稅年度開始生效)。

租金收入在扣除各項實際開支後會被徵收利得稅。支付銀行的利息一般都可獲扣除,但非銀行的利息則不能減免。

在某些情況下,納稅人可享有折舊免稅額。一般商業大廈扣減的金額相對較少,但工業大廈,特別是有植物和工業裝置一類,免稅金額就顯著得多。

由企業以股息形式支付的利潤不須繳付任何稅項。

5.4 物業稅

出租物業而收取的租金須繳交物業稅。如要繳付物業稅,金額可在須繳付的利得稅中扣除。同樣,有些支出可獲扣減。由2008/2009課稅年度開始,最高物業稅稅率是15%。

5.5 特別鼓勵措施

香港沒有任何為鼓勵地產投資而設的稅項或獎勵金。

5.6 地租及差餉

地租一般是應課差餉租值的3%,但某些由政府發出的舊租契租金較少。

差餉按季徵收,相當於物業現時應課差餉值的5%。應課差餉值一般按物業每年市值租金計算。如物業已租出,地租由租戶繳交。

5.7 印花稅

住宅物業買賣協議與不動產轉易契需繳付印花稅,稅率按照物業成交價錢決定。法例規定,買賣雙方均需繳付印花稅,但一般都由買家同意繳付。 

政府提出幾項附加的印花稅政策,期望能為樓市降溫:

· 額外印花(SSD) – 個人或公司(不論在何地成立)在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間購入,並在 24 個月或以內以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業,須繳納額外印花稅。如物業是在 2012 年10 月27日或之後購入,政府把徵稅範圍則延長至36個月。額外印花稅稅率由5% 至20%不等,視符物業的持有時間,在基本的印花稅外徵收。特殊情況下可獲豁免。

·  買家印花稅(BSD) – 20121027日起,除香港永久居民外,任何人士(包括公司)就住宅物業所簽立的買賣協議或售賣轉易契須加徵買家印花稅。買家印花稅指在現有的從價印花稅及額外印花稅(如適用)之上,按物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準),以15% 的稅率計算 。特殊情況下可獲豁免。

· 從價印花稅(New AVSD) – 任何於2013年2月23日或以後簽立,以購買住宅或非住宅物業的買賣協議,均須繳納從價印花稅。某些情況下可獲豁免,特別是如果該名香港永久居民在購買住宅物業時是代表自己行事,並在香港沒持有其他住宅物業,購買住宅物業的買賣協議會以第2標準稅率(Original AVSD)計算。

政府曾指這幾項附加政策並不是長期措施,未來將會檢討是否有效。政府同時表明,有需要時將會有更多介入。如想更詳盡了解各種印花稅徵收措施,請參考我們網站上「額外印花稅的概要及比較:買家印花稅和加徵的從價印花稅」一文。

印花稅按物業交易向買賣雙方各徵收0.1%。
 

6. 物業業權轉讓程序

6.1 物業業權

要申請物業業權轉讓,必先清楚了解所有有關業權轉讓的條例。實際上,轉讓形式有不少問題,常常引致延誤並影響物業的流動性。因此,香港提供業權保險,保障交易不會因業權條例的不足而受影響。

6.2  購買物業程序

購買物業一般包括以下階段:

· 直接或透過地產代理與賣家商議合約的主要條款。

· 簽訂具約束力的臨時買賣合約並支付相當於售價3-5%的訂金(細訂)。如該物業已按給銀行,訂金需支付予賣方律師作為份持份者;否則訂金會由賣家直接收取,因此當中存在著一定的風險。臨時買賣合約一般都具有法律約束力,但實際上並不可強制執行,所以買賣雙方都有權中止交易。如賣方取消交易,便需要退回臨時訂金,並須賠償相同數額予買方(即是付「雙倍訂」);如買方取消交易,便需要放棄其已付之臨時訂金。

· 簽訂正式買賣合約後的十四天內,買家加付訂金(大訂),使臨時訂金及加付訂金的總和相當於售價的10%。同樣,訂金會根據物業按揭情況而定,直接支付予賣家或賣方律師作為份持份者。這階段簽訂的合約將具有法律約束力。

· 交換正式合約後,買方律師將檢查賣方所提供的業權契據,並就任何業權問題向賣方律師發出書面提問。

· 交易完成-通常是雙方律師,而非買家和賣家,舉行面對面會議。

買方律師一般都會為買家代辦按揭。

6.3 費用

買家通常需要支付以下金額:

·       購買物業相關的法律費用

·       印花稅

·       地產代理佣金(價錢可商議,一般不會超出售價的1%)

·       土地註冊及查冊費

·       公司註冊及查冊費

·       破產查冊費

6.4 申請按揭貸款

如果能提供穩定的入息證明,一般都可以申請按揭貸款。

樓宇按揭貸款通常批給第一次法定押記的物業。要申請複合貸款,可能涉及以下各項:

·       租金轉讓契據

·       保險轉讓契據

·       資產收益權轉讓契據

·      股權費(如物業由公司持有)

為保障貸款人的利益,擔保文件須向土地註冊處註冊;若是公司持有人用公司或股權作抵押,則須到公司註冊處辦理手續。

6.5 保險

一般來說,由簽訂臨時買賣合約該日計起,除非合約內另有訂明,物業風險就轉移到買家身上。因此,買家應該確定在簽訂日期後有足夠的保險保障物業。如果臨時買賣合約不具法律約束力,買家需承受的風險就限於失去簽訂正式合約前的訂金,所以大多數買家只會在簽訂正式合約後投保。
 

7. 出租

7.1 商用物業出租條款

租約一般包含以下條款:

·       細單位租賃期為2-3年,大單位則6-12年

·       大單位的租約或可以選擇續租或終止

·       租客繳付2-3個月的租金,管理費,冷氣費及差餉作為保證金(零售物業有時會先收取4-6月的相關金額)

·       租金每3年按當時的淨值租金水平檢討-需特別留意

·       差餉由租客繳交,但不包括地租或非經常性開支

·       不可以轉讓

·       有限的分租權(如有)

·       若企業管理有變,業主有權回收出租單位

·       租客負責內部維修,業主負責外部及結構維修

·       租客需購買公眾責任保險

·       租客需購買公眾責任保險

以上條款可再跟業主商榷,但並非每位業主都肯修改。

7.2 印花稅

租賃協議須支付全年平均租金的0.25%至1%,視乎租約長短。租約的印花稅一般由業主及租客共同承擔。

如想獲得更多有關商用物業租賃的資料,請參閱刊登在我們網站上的「香港租賃法例和實踐(商用物業)」一文。 

 


更多資訊

如要進一步了解香港的地產制度或文中的提及的任何事項,請聯絡 Cordells 

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