卓百德先生是著名地產投資公司博善資金（Portwoord Capital）的創辦人。他擁有逾三十年地產投資及研究經驗，獲譽為全球最熟悉亞太區物業市場的權威。卓百德先生定期撰寫提供投資資訊的「The Churchouse Letter」，分享個人證券投資建議及理財策略。在這個投資系列中，卓百德先生將重點解釋他認為投資者在買賣物業時應注意的守則。本篇是系列中的第三篇。
你聽過這句說話嗎？
隨著時間過去，優越的地段能夠提升物業的價值。
但關鍵的是，在優良的社區中購買最糟糕的房屋能帶給你很多益處。
你可以為房子改頭換面，使它的裝潢與同一地段上的房屋看齊。若裝修吸引，真的可以為房子大大增值。這就是使你致富的方法，亦是我起初投資時把資金翻本的方法，就是為房屋增值。
內部翻新可以在整幢大廈維修時一併進行，可能只是為物業重新髹漆，又或是修葺花園。你亦可以加建設施：游泳池、天台閣樓、日光浴室或溫室、新的花園、車房、或地下酒貯藏室。
訣竅是不要投入過多資金，避免投資的金錢比物業售價的升幅更高。這是個常見的錯誤，所以在把單位升級時應小心留意裝修費用，先評估物業售價的大概上升幅度和及修葺工程的價錢。如物業售價上升，預期的租金收入亦會增加。
案例：房屋增值－「第二類槓桿」
「第一類槓桿」是你的按揭債務，即是第7條守則（我們容後再討論）。如你用$20購買價值$100的房子，這個增值過程我稱之為「第二類槓桿」。為什麼？因為你只付出了極小的資金就能掙取可觀的收入。
我一直以來都故意不在此提及數字，但現在我們確實需要用例子計算一下，所以請你諒解。這個例子很簡單，看看數字就能明白了。
假設同區內有兩間差不多一模一樣的住宅單位。業主甲的單位在市場每月租金叫價$1,000美元。而你，業主乙，打算投資$10,000為單位翻新。你建造了新廚房，裝設了優美的燈光效果，並為單位髹上優雅的色調。你的單位在市場上放租為$1,150美元。
假設住宅物業回報率是5.00%。這代表若投資者打算購買你已出租的單位，他期望每年能收到相當於成交金額5.00%的租金。
業主甲的單位每月租金是$1,000，即一年是$12,000。
$12,000是$300,000的5.00%，這就是單位的售價。
而你（業主乙）為單位翻新，並已投資了金錢。你每月收取租金$1,150，即每年共$13,800。
$13,800是$345,000的5.00%，所以這是單位的售價。
你投資了$10,000，期望新裝潢能為單位增值。你現在就收到$45,000作為投資回報。
為物業增值能為你的起初投資帶來數倍利益。
當我看到有潛質投資的物業時，這些問題都自動走進我的腦海……「那裡可以為它增值？…怎樣能使單位變得更吸引？…我如何能使租客甘願付出較高的價錢來租住這個單位？…如何可以控制成本？」
一個巧妙的變化是在有機會升值的區域購買一個非常不懠的物業。這不一定是現時最優越的地段，但它需要是會在不久的將來升值的，如該區將興建新的交通設施，這必定是一個可以使售價大幅上升的因素。例如正在發展新地下鐵路路線一帶的物業，價格升幅可達20%至40%。
社區中發展新的大型項目亦可以使鄰近物業的價格不斷飆升。物業發展商清楚知道這一點，所以經常會把發展中物業四周規模較小的物業都買一併買下，以便將來發展利用這些土地來發展住宅周邊設施，為項目增添購買價值。
我看過無數低租金，低價值的物業被高價值的物業取代。因為附近正在興建的住宅項目需要加建大型購物中心，辦公室大樓，和多用途大廈。原來的汽車維修中心和冷氣維修中心都要讓路予潮流時裝商鋪和星巴克（Starbucks）咖啡店。
大型的政府市區重建項目常常把鄰近區域都一併重新規劃。重建雖然要很長的時間才能完成，但該區物業的價格亦會大幅上升，而你足不出戶都能享受這個福利。
我們常會看到某些社區會「中產化」，主因要附近的社區在市場上有重大需求。這個大有升值潛質的區域或許正經歷居民到外區消費的煩惱，所以會加設更多酒吧及餐廳以留住消費者。
第三部分完。若你盡力跟隨我提出的其中一、兩條守則，你將能更成功地投資物業。如你有任何問題或意見，歡迎向我提出。按此聯絡我。
