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銀行按揭與發展商按揭之分別

發佈日期: Mar 10 2017最後更新日期: Mar 10 2017
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2016年6月,由發展商提供的高成數按揭計劃受到廣泛關注。當時,新鴻基地產向本地買家提供前所未有的120% 樓宇按揭,條件是買家需以現有物業作抵押。香港金融管理局副總裁阮國恆就此撰文指,不點名批評「按凸樓價」,指出會間接增加銀行的潛在信貸風險,並提醒有意入市置業的市民要小心風險。

那麼為什麼置業人士會申請發展商高成數按揭貸款呢?

發展商推出這些極優惠的按揭計劃,主要針對本港樓市的不足:

  1. 買家沒有足夠資金支付首期
  2. 買家未能通過銀行的借貸標準、壓力測試及收入證明
  3. 持有個人物業,卻未能將其出售的「換樓」買家,他們在過渡期間需借助發展商按揭購買新樓

買家越來越依賴發展商按揭計劃,主要與金管局在2015年收緊銀行就住宅按揭貸款提供的按揭上限的措拖、2016年政府加徵從價印花稅、以及本港樓價仍繼續上升(即使政府不斷引入「辣招」,仍按年上升了12.39%)有關。根據經絡按揭轉介的資料,買家使用發展商高成數按揭計劃的比例,在2016年2月一手市場的比例為22%;與2015年12月相比大幅上升(當時只有約3%)。因此,截至2016年5月,負資產數字在2016年第一季上升了14倍。


在現行的條例規管下,銀行只能夠借最高六成按揭予樓價為港幣一千萬元以下的單位;港幣一千萬元以上的樓宇按揭上限為五成,若借貸人購買物業的資金為海外資金,借貸上限則為四成。即使部分銀行,例如渣打銀行,容許申請人借貸最高九成,但此項優惠只適用於首次置業人士,或用作購買港幣六百萬元以下的單位;同時,申請人仍需支付一成首期。由於在現時政策下,香港只有約10% 就業人士能夠負擔港幣四百萬至六百萬元的樓盤,因此發展商高成數按揭計劃對真正買樓用家來說,是唯一可行的選擇。

在補助效應之下,現時銀行按揭借貸制度使沒有充足資金的買家放棄在二手市場置業,轉而流向提供高成數按揭計劃的一手新盤,令一手市場物業需求復蘇。與去年12月相比,2017年1月的新盤銷售量上升了48%,佔2016年總銷售額的30%,儘管二手市場上的盤源大多來自新盤放盤。

發展商提供的按揭貸款似乎比銀行提供的更有吸引力,但是若買家在銀行不能成功申請按揭,證明他們的還款能力有限,盲目地向地產發展商借取高成數按揭買樓,或會在經濟下行時變成負資產。除非您充分了解借貸條款及細則、風險,並能夠在低息期過後仍能有足夠資金償還貸款,否則最好避免申請高成樓按揭貸款,以免違約。

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