香港政府應為換樓人士解辣以釋放購買力?

發佈日期: Jan 19 2018最後更新日期: Jan 19 2018
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2018年1月19日 - 2017是樓市暢旺的一年,一、二手住宅物業成交金額均突破紀錄。踏入2018年,市場對樓市的預測眾說紛紜,但樓價過熱,上車困難等問題依然存在,相信房屋政策依然是政府的施政重心。
 
回顧政府的房屋政策,一向以需求管理手段為主調,例如接連推出多重印花稅以打擊炒賣、金管局收緊按揭成數和供款佔收入比重等。但自2009年以來,在重重樓市調控措施之下,樓價只曾短暫調整,旋即重拾升軌,更突破1997年以來的高位,奪得全球最難負擔樓市的「殊榮」。
 
 
辣招凍結二手樓市
 
「辣招」對樓價的調控成效不彰,但帶來的副作用卻立竿見影:二手樓市自2009年起逐年萎縮—根據土地註冊處數字顯示  ,二手住宅樓宇成交佔整體樓宇成交的百分比由2010年的高位90%,逐年下降至2017年的69%,換言之新樓成交量由2010年只佔整體一成,攀升至2017年的三成。
 
現時樓價偏高,加上按揭成數收緊,四成首期動輒需要數百萬港元。發展商為了刺激樓盤銷售,紛紛提供二按計劃,讓買家可以取得高於六成,甚至是十成的按揭,降低入市門檻。對比新盤提供多種按揭方式,二手樓相對較難取得二按,購買力自然流向一手市場。 
 
旨在打擊物業炒賣而增設的各種額外印花稅令放售物業的成本大增。雖然換樓人士可獲豁免,但其「先買後賣」的機制限制換樓客須先墊支15%的稅款,並於12個月內出售原有物業才可獲得退稅,對換樓人士造成可觀的風險和壓力,也減低其換樓的彈性及誘因。市場上���二手樓盤供應亦因而減少。
 
 
減辣以釋放二手供應
 
二手樓市萎縮,促使市場的購買力集中於新盤。2017年新盤成交金額首次突破2000億港元 ,反映新盤交投活躍。缺少二手樓盤的競爭下,不論自住或投資的置業需求均集中在一手新盤,令發展商對樓市的主導力更為強大,定價上亦更為進取,進一步推高樓價。
 
樓市「辣招」已經行之有年,但樓價仍節節上升,政府或應將更多的目光由限制需求轉移向增加公共房屋的供應。與此同時,釋放二手市場的供應亦同樣重要。二手物業的價格由市場供求決定,放鬆樓市辣招以激活二手樓市,有助重新導向購買力,增加準買家的選擇,進而對樓價造成調整壓力。
 
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