2018年11月15日 - 筆者於撰寫本文時，市場情緒受不確定性和預期調整影響。一般來說，5-15%的跌幅被認為是技術性調整（過去八年共出現過三次）， 而20%以上的跌幅則被認為是熊市調整。我們 可以從歷史中吸取經驗，以作出更明智的決定。
自2008年全球金融危機以來，香港樓市經歷三次顯著調整。第一次在2011年，由歐債危機引發，導致平均樓價下跌約6.5%。第二次在2013年，前美聯儲主席伯南克（Ben Bernanke）表示，美國應停止量化寬鬆政策並提高利率。美元走強以及預期加息導致當年成交量大幅下跌近40%，而樓價僅下跌5.2%。
第三次在2015年，當時中國經濟增長放緩，再加上債務和政治擔憂，以及人民幣意外貶值，導致中國股市大跌近50%，恐慌情緒亦令恆指暴跌三分之一。樓價對經濟變化反應則較為緩慢，香港樓市僅於短暫的六個月期間下跌13.2%，其後樓市與股市全面復甦。
另外，政府從2009年10月開始推出降溫措施。雖沒有像預期般直接引發市場調整，卻有間接 影響，甚至緩和了調整。最初，賣家對降溫措施的壽命持懷疑態度，再加上債務水平低，意味著賣家的價格預期仍然較高。然而，這些措施令買家投資變得困難。結果成交量在2010年至2016年期間急劇下降，市場上只剩低信心高漲或資金充裕的買家，反而導致價格大幅上漲。這也意味著市場壓抑已久的需求，因此在每次調整期間，樓價一旦下跌，買家便迅速入市，抑制跌勢。
我們從中學到甚麼？首先，十年來的三次調整告訴我們，香港樓市的調整實屬正常，毋需恐慌。第二，有意義的調整通常是由一次重大的、 系統性信心危機引起：1997年亞洲金融危機、 沙士、2008年全球金融危機，導致樓市大幅度 下跌。第三，調整在股市大幅下跌後出現，通常滯後幾個月。股市已經從今年的高位下跌了20%， 所以樓市經歷一定程度的調整亦不足為奇。
技術性調整還是熊市？
歷史上熊市只出現在主要的全球/地區性危機之後，下列幾個是重要觀察指標：
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美中貿易戰：將會很快結束，還是升級為一場全球危機？
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香港股市：將會繼續下跌、橫行還是反彈？
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利率：將會急劇上升還是逐漸上升？要記住，利率上升最初是因為經濟復蘇 - 這又帶動樓價上升。歷史上，利率只有達到高水平（~8%+）才會對樓市造成實質損害。
- 銷售成交量：由於推出了降溫措施，過去幾年成交量一直處於非常低的水平，僅在過去一年左右才恢復到普通水平。市場或許仍有伺機而動的需求，亦可能再次引發一次比股市較小的調整。
