香港樓市調整

發佈日期: Nov 15 2018最後更新日期: Nov 15 2018

 

2018年11月15日 - 筆者於撰寫本文時,市場情緒受不確定性和預期調整影響。一般來說,5-15%的跌幅被認為是技術性調整(過去八年共出現過三次), 而20%以上的跌幅則被認為是熊市調整。我們 可以從歷史中吸取經驗,以作出更明智的決定。

 

 
自2008年全球金融危機以來,香港樓市經歷三次顯著調整。第一次在2011年,由歐債危機引發,導致平均樓價下跌約6.5%。第二次在2013年,前美聯儲主席伯南克(Ben Bernanke)表示,美國應停止量化寬鬆政策並提高利率。美元走強以及預期加息導致當年成交量大幅下跌近40%,而樓價僅下跌5.2%。
 
 
第三次在2015年,當時中國經濟增長放緩,再加上債務和政治擔憂,以及人民幣意外貶值,導致中國股市大跌近50%,恐慌情緒亦令恆指暴跌三分之一。樓價對經濟變化反應則較為緩慢,香港樓市僅於短暫的六個月期間下跌13.2%,其後樓市與股市全面復甦。
 
 
 
另外,政府從2009年10月開始推出降溫措施。雖沒有像預期般直接引發市場調整,卻有間接 影響,甚至緩和了調整。最初,賣家對降溫措施的壽命持懷疑態度,再加上債務水平低,意味著賣家的價格預期仍然較高。然而,這些措施令買家投資變得困難。結果成交量在2010年至2016年期間急劇下降,市場上只剩低信心高漲或資金充裕的買家,反而導致價格大幅上漲。這也意味著市場壓抑已久的需求,因此在每次調整期間,樓價一旦下跌,買家便迅速入市,抑制跌勢。
 
 
 
我們從中學到甚麼?首先,十年來的三次調整告訴我們,香港樓市的調整實屬正常,毋需恐慌。第二,有意義的調整通常是由一次重大的、 系統性信心危機引起:1997年亞洲金融危機、 沙士、2008年全球金融危機,導致樓市大幅度 下跌。第三,調整在股市大幅下跌後出現,通常滯後幾個月。股市已經從今年的高位下跌了20%, 所以樓市經歷一定程度的調整亦不足為奇。
 
 
 
技術性調整還是熊市?
 
歷史上熊市只出現在主要的全球/地區性危機之後,下列幾個是重要觀察指標:
  1. 美中貿易戰:將會很快結束,還是升級為一場全球危機?
  2. 香港股市:將會繼續下跌、橫行還是反彈?
  3. 利率:將會急劇上升還是逐漸上升?要記住,利率上升最初是因為經濟復蘇 - 這又帶動樓價上升。歷史上,利率只有達到高水平(~8%+)才會對樓市造成實質損害。
  4. 銷售成交量:由於推出了降溫措施,過去幾年成交量一直處於非常低的水平,僅在過去一年左右才恢復到普通水平。市場或許仍有伺機而動的需求,亦可能再次引發一次比股市較小的調整。

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