卓百德先生是著名地產投資公司博善資金（Portwoord Capital）的創辦人。他擁有逾三十年地產投資及研究經驗，獲譽為全球最熟悉亞太區物業市場的權威。卓百德先生定期撰寫提供投資資訊的「The Churchouse Letter」，分享個人證券投資建議及理財策略。在這個投資系列中，卓百德先生將重點解釋他認為投資者在買賣物業時應注意的守則。本篇是系列中的第五篇。
貸款是有力的武器，借貸時必定要小心謹慎。
貸款讓你使用別人的金錢來致富。
地產界是其中少數可讓人用借貸來致富的行業，它更容許你長時間借貸。沒有其他投資可讓投資者用二十至三十年時間來慢慢償還貸款。
例如購買價值$100,000的物業，以售價20%為首期($20,000)，餘額則靠長期按揭支付。假設物業價格在二十年內每年平均上升5%。
在西方市場上，這並不是一個不合理的假設。某些市場甚至有更大的價格升幅。
二十年後，物業價格將會是$265,000。這代表起初投資的$20,000得到了十三倍回報。
身為戶主，每月需支付的按揭貸款大概跟你租住同等大小單位所要支付的租金相約。因此，你支付按揭貸款就等於繳交「租金」，而你的「租金」為你帶來非常可觀的資金回報。
個人而言，我投資的某些物業使我得到了投資本金的二百至八百倍回報。沒錯，是八百倍！那些物業的按揭貸款早已全部清還了。
我並不是要吹噓自己。我投資時所跟隨的基本原則就是我在此所列出的。我不能保證什麼，但若你購買物業時想起這些原則，你將會大大提高獲得豐富回報及致富的機會。
我首次投資倫敦物業時申請了九成按揭。物業二十五年後出售，按揭亦已還清，我得到了投資本金的二百倍回報。
其中一間我仍持有的物業在三十年前購買，同樣申請了九成按揭；若今天我把它出售，回報率將超過八百倍。
大部分地產危機都是由借貸引發的
貸款存在清晰的風險。其中最大的風險是用收入來償還債務，不論是個人收入或物業投資的租金收入。利息和還款年期共同斷定每月的還款額。若還款期較長，每月支付的金額雖較少，但這代表將需要支付更多利息。同時，若你申請浮息按揭，利息風險亦相應增加。
請務必清楚了解你的利息風險。不少國家沒有如美國般提供長期定額按揭。網上有許多按揭計算機，你可以先計算大約需支付的金額。如申請浮息按揭，你必須顧及自己的供款能力，保留喘息空間。特別是現今利息普遍較低，如果每月的按揭貸款加倍，你有能力支付嗎？聽來好像言過其實，但請相信我，這真的有機會發生。我並不是說你應該只支付實際可負擔金額的一半，而是奉勸你應該先詳細清楚了解你的利息風險。
不要超出可承受的風險水平。
以下顯示為$150,000申請為期二十年的按揭貸款時需支付的利息。
如息率增加5%（這是正常增長），你每月需償還的按揭貸款將會增加50%。這會使你的總利息還款額增加三倍。
如按揭為期二十年以上，你所需繳交的利息更會超出物業原本的價錢！
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二十年期按揭 |
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按揭息率 |
每月供款 |
每月累計還款比率 |
總利息支出 |
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3.00% |
$832 |
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$49,655 |
|
4.00% |
$909 |
9.3% |
$68,153 |
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5.00% |
$990 |
19.0% |
$87,584 |
|
6.00% |
$1,075 |
29.2% |
$107,915 |
|
7.00% |
$1,163 |
39.8% |
$129,108 |
|
8.00% |
$1,255 |
50.8% |
$151,118 |
要妥善平衡貸款額，還款期及可能會增加的息率。
此外，了解按揭年期長短對息率的影響亦非常重要。要評估及平衡不同情況下的每月還款額，借貸年期及息率。
千萬不要因為想擴大購買力而申請有最長還款期的貸款（假設你不能選擇固定按揭比率）。
拉長還款期能降低每月還款額，但總利息支出會顯著增加，若息率調整亦然。以下同樣使用$150,000貸款作例子，還款期由二十年拉長至三十年。
當還款比率增加，息率亦同時變得很高。
在借貸二十年期的例子中，息率增加5%時，總利息支出才達$150,000……但三十年期的按揭中，息率只要增加2%，總利息支出已高過你的貸款額。
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三十年期按揭 |
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按揭息率 |
每月供款 |
每月累計還款比率 |
總利息支出 |
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3.00% |
$632 |
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$77,666 |
|
4.00% |
$716 |
13.2% |
$107,804 |
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5.00% |
$805 |
27.3% |
$139,884 |
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6.00% |
$899 |
42.2% |
$173,757 |
|
7.00% |
$998 |
57.8% |
$209,263 |
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8.00% |
$1,101 |
74.0% |
$246,233 |
請先清楚計算你可負擔的金額。
你只需花點時間計算，就能找出哪種貸款方式適合自己。你需要決定是否申請年期較短的按揭以提高每月還款額；因還款期若較短，可節省的金額相對可觀。既然你能夠負擔，為何不省下多餘的利息支出用來投資其他物業呢？
案例：
當我首次投資物業時，我計算到當時的按揭息率不會對我生活構成任何負擔。
事實上，我當時有能力投資另一個更好，更昂貴的單位。但那是七十年代的倫敦，我預計通脹將會出現，可能會驅使銀行調整我的按揭息率。
息率果然飆升。我的每月還款額差不多增加了一倍。
我當然有能力繼續供款，但若然我投資時太進取，調整後的息率將會使我陷入財務危機。
那時我可能被迫要把物業脫手？
保守的決定使我可以繼續當業主。
最終，我並沒有出售該倫敦物業。至數年前，我每年收到的租金是當年購入物業售價的125%。
第五部分完。若你盡力跟隨我提出的其中一、兩條守則，你將能更成功地投資物業。如你有任何問題或意見，歡迎向我提出。按此聯絡我。
