2026 香港首次置业指南：预算、印花税及按揭

在香港首次置业，不只是找到合适的单位。这份首次置业指南会说明你实际需要多少现金、按 2026 年税率计算须缴付多少印花税，以及如何申请 90% 按揭，助你订立负担得来的预算。

以上是现行限额，并非贷款承诺。银行审视你的收入、其他债务、年龄、物业类型及估值后，可能批出较低的贷款额。

在香港首次置业需要多少现金？

首先计算在不耗尽应急储备的情况下，你能投入多少现金。前期开支包括首期、印花税、律师费、估价及按揭手续费、按揭保险保费（如适用），以及装修、家具和搬家费用。我们的置业负担能力计算器可助你了解，以目前收入能负担什么价位的物业。

首期（亦称订金）通常是最大的一笔开支。申请一般的 70% 按揭，你需要自行支付余下的 30%。通过按揭保险，合资格的首次置业人士购买楼价不超过 HK$10 million 的住宅，首期可低至 10%。

一次性开支与经常性开支

• 一次性开支：印花税、律师费、估价费、按揭文件手续费、按揭保险保费及地产代理佣金。

• 经常性开支：按揭供款、管理费、差饷及地租、保险、水电煤及维修费用。

• 现金流缓冲：预留数个月的生活费，以应付加息或家庭收入变动。

不要单凭目前的每月供款判断负担能力。请贷款机构列出利率上升后的供款金额；如果家庭依赖两份收入，也应测试只靠一份收入能否应付预算。

计算例子：楼价 HK$6 million 的单位

购买楼价 HK$6 million 的单位，印花税为 HK$135,000。若通过按揭保险申请 90% 按揭，首期为 HK$600,000，因此在未计其他费用及保费前，你需要约 HK$735,000。若不投保按揭保险，首期则为 HK$1.8 million。使用按揭供款计算器，即可按你的楼价及利率查看每月供款。

2026 年在香港首次置业须缴付多少印花税？

每宗住宅买卖均须按成交价或市值（以较高者为准）缴付从价印花税（AVD）。自 2024 年 2 月 28 日起，所有买家均按相同的标准税率缴税，即第 2 标准税率。由 2026 年 2 月 26 日起，唯一变动是楼价超过 HK$100 million 的住宅适用税率提高至 6.5%，有关措施于2026-27 财政预算案中公布。完整的税阶表可于Inland Revenue Department及GovHK查阅。

常见首次置业楼价的第 2 标准印花税

上述税阶之间的税款会逐步递增（例如 HK$100 加上超出 HK$4,000,000 部分的 20%，直至达到 1.5%）。楼价超过 HK$10.08 million 的税率为 3.75%，超过 HK$21.74 million 则升至 4.25%，超过 HK$100 million 则为 6.5%。律师费、地产代理佣金及按揭保险保费须另行计算。

首次置业身份会影响什么，又不会影响什么？

香港所有住宅买家适用的印花税均相同。首次置业身份不会令税款降低，永久居民身份或持有另一个单位亦不会令税款增加：针对非居民及第二套住宅的额外税项已于2024 年 2 月 28 日撤销。首次置业身份真正影响的是按揭。合资格的首次置业人士可通过 Mortgage Insurance Programme 申请最高 90% 按揭，亦可能符合资助房屋计划的申请资格。

印花税须于签署买卖协议后 30 日内缴付。律师通常会代办加盖印花手续，但你仍有责任按时缴付正确金额。

首次置业人士可借多少：70%、80% 还是 90%？

在没有按揭保险的情况下，Hong Kong Monetary Authority规定，住宅按揭上限为成交价或估值（以较低者为准）的 70%，而每月总债务还款不得超过月入的 50%。上述限额已于 2026 年 9 月 15 日核对。个别银行的要求可能更严格，部分物业或借款人获批的贷款额亦可能较低。

Mortgage Insurance Programme：申请 90% 按揭的途径

由 Hong Kong Mortgage Corporation（HKMC）营运的Mortgage Insurance Programme，为贷款超出 70% 的部分提供保险，让银行可批出较高成数的按揭。你须缴付一次性保费，亦可选择将保费加借至贷款内。

贷款机构会要求哪些资料？

出价前先取得初步按揭评估。这并非正式批核，但能助你订立切合实际的楼价上限，并及早发现潜在问题，例如仍在试用期、收入不固定、现有贷款或信用卡欠款。请预备以下资料：

• 近期薪金记录、雇佣资料及银行月结单。

• 贷款机构指定期间内的奖金、佣金或自雇收入证明。

• 信用卡、私人贷款、学生贷款及其他每月财务承担的详情。

• 首期资金及其来源证明。

• 物业资料，包括实用面积、楼龄及状况，以及任何可能影响估值的因素。

比较整个按揭方案，而非只看宣传利率

不要只看广告上的利率。应比较按揭是按 HIBOR 计息（H 按），还是按银行最优惠利率计息（P 按），并了解封顶或优惠期、现金回赠、锁定期、提前还款罚息，以及各项回赠的附带条件。如果锁定期或还款条款限制较多，即使初期利率稍低，也未必更划算。详情可参阅我们对我可以申请的最高贷款额是多少的解答。

请向银行查询，贷款额是以成交价还是银行估值计算。如果估值低于议定成交价，贷款会按较低金额计算，而差额须由你以现金补足。

首次置业流程逐步指南

1. 确认可动用的现金

   订立最高楼价前，先计算首期、印花税、专业服务费、装修预算及应急储备的总额。

2. 取得初步按揭评估

   向多于一家贷款机构或合资格按揭顾问查询，并了解每项估算所依据的假设。

3. 按整体成本筛选物业

   比较大厦时，除了叫价，也应考虑管理费、日后维修需要、交通、学校（如适用），以及未来转售需求。

4. 检查物业及审阅文件

   参考我们的看房清单及验房贴士，然后与律师一同审视估值、业权、违建工程、管理记录、政府命令及任何现有租约。

5. 签约前确认印花税

   请律师按现行税率计算印花税并解释缴付期限，同时确保首期及成交所需资金已准备就绪。

首次置业人士常犯的错误

• 将所有可动用资金用作首期，没有预留款项应付维修或收入中断。
• 把初步按揭估算当作正式批核。
• 忽略银行估值偏低会增加自己须支付的现金。
• 只比较利率，没有查清锁定期、回赠及提前还款罚息。
• 税率已更改，却仍沿用旧有的印花税计算结果。

签约前的最后检查

签署临时买卖合约前，请确认所需现金总额、按揭估算所依据的假设、预计印花税、成交日期及专业服务费。查看大厦状况及管理记录，并考虑单位在五年后是否仍适合你。优秀的地产代理会带你走过每个步骤；详见如何让地产代理为你提供更全面的协助。身在海外，打算在香港置业？请参阅外国人可以在香港购买物业吗。

首次置业常见问题

首次置业人士在香港可缴付较少印花税吗？

不可以。自 2024 年起，所有住宅买家均按相同的第 2 标准税率缴税。楼价不超过 HK$4 million 的住宅，印花税仅为 HK$100，其后随楼价上升而增加。

首次置业的最低首期是多少？

如果你符合 Mortgage Insurance Programme 的 90% 按揭申请资格，购买楼价不超过 HK$10 million 的住宅，首期最低为 10%。不投保按揭保险的话，银行最多承造 70% 按揭，因此首期为 30%。

购买楼价 HK$6 million 的单位，须缴付多少印花税？

HK$135,000，按 2026 年第 2 标准税率计算，相当于楼价的 2.25%。

非永久性居民须缴付额外印花税吗？

自 2024 年 2 月 28 日撤销 Buyer's Stamp Duty 及其他额外税项后，已无须缴付。非居民同样适用第 2 标准税率。

哪些买家须按 6.5% 税率缴付印花税？

由 2026 年 2 月 26 日起，只有购买楼价超过 HK$100 million 住宅的买家才须按此税率缴税。这不影响一般首次置业的楼价范围。

印花税须于何时缴付？

须于签署买卖协议后 30 日内缴付。律师会在办理物业转易手续时安排加盖印花。

印花税税率、按揭规定及保险条款可能更改，申请资格亦取决于交易日期、物业及买家的情况。本指南的数据已于 2026 年 9 月 15 日核对。签约前，请向律师及贷款机构确认适用税率及贷款条款。

资料来源： IRD，从价印花税 · GovHK，印花税税率 · 2026-27 财政预算案税务措施 · 撤销需求管理措施，2024 年 2 月 28 日 · HKMA 按揭措施，2024 年 10 月 16 日 · HKMC Mortgage Insurance Programme