香港物業印花稅概要 - 額外印花稅,買家印花稅及從價印花稅

发布日期: 2014年8月14日 - 10:56 (香港时间)最后更新日期: 2016年5月17日 - 10:57 (香港时间)

Stamp Duty, Hong Kong

• 前言     • 政府的目標     • 對政策改變的看法     • 摘要     • 稅率

1.  前言

香港政府近期頒布數項印花稅修訂條例,期望能為過熱樓市降溫。額外印花稅和買家印花稅已在《2014年印花稅(修訂)條例》通過,並於2014年2月28日刊憲,對2012年10月27日起取得之物業有追溯效力。可是,就加徵新從價印花稅的方案仍未獲通過,若正式刊憲,生效日期將由刊憲日期起計算。條例如下:Hong Kong Properties for Sale

  • 額外印花稅(SSD) – 可向任何住宅物業繳收。若該住宅物業由任何以個人或公司(不論在何地註冊)名義,於2010年11月20日至2012年10月26日取得,並在取得後24個月內轉售,均須繳交額外印花稅。若住宅物業在2012年10月27日或之後取得,轉售期限延長至36個月。額外印花稅稅���由10%至20%不等,按物業轉讓前的持有期而定,於基本印花稅外加徵。特殊情況下可獲豁免。
     
  • 買家印花稅(BSD – 買家印花稅是額外稅項,向任何非香港永久性居民(包括公司)在2012年10月27日或之後取得的住宅物業徵收。稅率為15 %,按物業交易的金額或物業市值(以較高者為準)計算 ,於印花稅及額外印花稅外加徵(如適用)。特殊情況下可獲豁免。
     
  • 從價印花稅(1標準) – 正式立法刊憲後,修訂後的第1標準從價印花稅向於2013年2月23日或之後取得的所有住宅物業及非住宅物業徵收。特殊情況下可獲豁免,如住宅物業買家為代表自己行事的香港永久性居民,並且在取得有關物業時,沒有擁有任何在香港的住宅物業,從價印花稅則按較低的稅率(第2標準)計算。
     

你可於第四部分找到以上稅項的主要條款內容和各印花稅之稅率。
 

2.  政府的目標

政府實行額外印花稅、買家印花稅及第1標準從價印花稅的目標如下:  

  • 遏抑住宅物業需求,以加強規管價格;
     
  • 幫助香港永久性居民購買住宅物業當業主;
     
  • 在政府增加土地供應前,防止因市場熾熱而湧現的投機活動(即以追求利潤為目標的短線投資);
     
  • 抑制非住宅物業市場的投機活動(因住宅物業市場加徵額外印花稅和買家印花稅而引發);及
     
  • 促使香港物業市場平穩發展  

政府經已表示印花稅加徵只是暫時措施,未來有需要時將會檢討成效。政府在回應立法會就買家印花稅提出的問題時亦表明,額外印花稅和買家印花稅是「非常時期的非常措施。在樓市供求平衡回復穩定之後,我們 [政府] 會考慮撤銷這些措施。我們 [政府] 會繼續密切監察樓市情況,並會參考一籃子的指標,包括樓價、巿民置業負擔能力、成交量、住宅供應、按揭供款和租金與入息比例等等。」。
 

3. 對政策改變的看法

市民普遍接受是次就住宅物業而實行的措施,因現時沒擁有住宅物業的香港永久性居民仍可以較低的第2標準從價印花稅稅率購買物業。

公司亦好像支持政府的整體目標。但商界關注對非投機買賣加徵的雙倍印花稅(例如物業不作炒賣,為長線投資回報的買家),認為會影響香港作為亞洲投資及商業樞紐的優勢。為回應客戶及行業的擔憂,Cordells就新從價印花稅措施去信法案委員會,詳細列出商界的憂慮,並提出能解決這些問題的修訂。Cordells亦已於2013年6月向法案委員會作口頭報告。
 

4. 額外印花稅、買家印花稅和從價印花稅之摘要及適用稅率

請參考以下表格:

 

額外印花稅 (SSD)

買家印花稅 (BSD)

第1標準從價印花稅 (AVSD)

受規管物業類別:

 

住宅 [1]

住宅

住宅及非住宅

摘要:

額外印花稅向所有住宅物業繳收,若該住宅物業由任何以個人或公司名義取得,(1)於 2010年11月20日至2012年10月26日內取得,並在取得後24個月內轉售;或 (2) 於2012年10月27日或之後取得,並在取得後36個月內轉售。額外印花稅稅率由10%至20%不等(按物業轉讓前的持有期而定),於買家印花稅和從價印花稅外加徵(如適用)。特殊情況可獲豁免,將詳列在下。

 

買家印花稅從物業交易金額或物業市值(以較高者為準)徵收15%(於買家印花稅和從價印花稅外加徵,如適用)。任何非香港永久性居民 [2] 若代表自己行事 [3],及任何公司,其所取得的住宅物業會被徵收買家印花稅。特殊情況可獲豁免,將詳列在下。

 

第1標準從價印花稅向所有取得的住宅物業及非住宅物業徵收,除住宅物業買家為代表自己行事的香港永久性居民,並且在取得有關物業時,沒有擁有 [4] 任何在香港的住宅物業,則按第2標準計算。特殊情況可獲豁免,將詳列在下。如獲豁免,將按第2標準稅率計算,或可豁免或減低須繳交的印花稅。

生效日期:

· 由2010年11月20日起生效。

 

· 適用期延長,由2012年10月27日起調高稅率。

 

2012年10月27日

2013年2月23日

立法狀況:

· 由《2010年印花稅(修訂)(第2號)條例》頒布,立法會於2011年6月22日通過。

 

· 《2012年印花稅(修訂)條例》提出延長適用期,於《2014年印花稅(修訂)條例》通過並於2014年2月28日刊憲,對2012年10月27日起取得之物業有追溯效力。

 

《2012年印花稅(修訂)條例》頒布,於《2014年印花稅(修訂)條例》通過並於2014年2月28日刊憲,對2012年10月27日起取得之物業有追溯效力。

 

《2013年印花稅(修訂)條例》頒布,於2013年4月5日刊憲,同年4月17日於立法會頒布。法案委員會現正檢討措施。

稅率:

由10%至20%不等,以物業交易款額或物業市值(以較高者為準),加上物業轉讓前的持有期而定。於買家印花稅和從價印花稅外加徵(如適用)。詳見附錄2。

以 15 % 的稅率計算,按物業交易款額或物業市值(以較高者為準)計算。於額外印花稅和從價印花稅外加徵(如適用)。

 

· 修訂後的稅率達8.5%,物業交易款額高於港幣21,739,130元(按物業交易款額或物業市值計算,較高者為準)。於額外印花稅和買家印花稅外加徵(如適用)。

 

· 第2標準稅率只在以下情況獲豁免。

受影響人士(可豁免或寛免情況如下):

所有有意出售或轉讓在2010年11月20日或之後取得的住宅物業的人士,若物業持有期為:

(i) 24 個月或以內(如物業是在2010 年 11月20 日至 2012 年10 月26日期間取得);或

(ii)  36 個月或以內(如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得)。

 

 

· 任何非香港永久性居民(包括以受託人身分替另一名香港永久性居民簽署買賣協議的非香港永久性居民,除非前者屬精神上無行為能力的人)。

 

· 不代表自己行事的香港永久性居民,即他/她並不是物業的名義及實益擁有人。

 

·  公司

 

· 非香港永久性居民

 

·  擁有物業的香港永久性居民

 

· 不代表自己行事的香港永久性居民,即他/她並不是物業的名義及實益擁有人。

 

· 購買非住宅物業的香港永久性居民

 

· 公司

可豁免或寛免情況:

 

· 代表自己取得住宅物業的香港永久性居民(即他/她為物業的名義及實益擁有人)。

· 代表自己取得住宅物業的香港永久性居民(即他/她為物業的名義及實益擁有人),並且在取得有關物業時,沒有擁有任何在香港的住宅物業;或與兩名或以上香港永久性居民以聯權或分權方式共同購入住宅物業,各人均代表自己行事,並且在取得有關物業時,沒有擁有任何在香港的住宅物業。

 

 

 

· 與配偶、父母、子女、兄弟或姊妹(即近親 [5] )(非香港永久性居民)共同購入住宅物業的香港永久性居民,並各人均代表自己行事。如香港永久性居民與非近親的非香港永久性居民共同購入住宅物業,則須繳付買家印花稅。

 

· 香港永久性居民與非香港永久性居民近親以聯權或分權方式共同購入住宅物業,各人均代表自己行事,並且在取得有關物業時,沒有擁有任何在香港的住宅物業(按第2標準稅率計算)。若該近親在香港擁有其他住宅物業,從價印花稅則須按第1標準計算;如聯名人非近親亦然。

 

 

· 提名一名近親接受住宅物業權益

· 香港永久性居民提名一名近親(非香港永久性居民)接受住宅物業權益,而被提名人是代表自己行事。如被提名人為非近親的非香港永久性居民,須繳交買家印花稅。

 

· 被提名的近親(不論是否香港永久性居民)於被提名時在香港擁有住宅物業(按第2標準稅率計算)。如近親於被提名時並沒有在香港擁有住宅物業,將獲豁免第2標準稅率。

 

· 在有關住宅物業的買賣協議或售賣轉易契上增加或刪除 [6] 原有買家的近親的名字。

 

· 在有關住宅物業的買賣協議或售賣轉易契上增加或刪除原有買家的非香港永久性居民近親的名字,並且各人均代表自己行事。如被增加或刪除名字的人非近親,則須徵稅。

 

· 在有關住宅物業的買賣協議或售賣轉易契上增加或刪除近親的名字將獲豁免所有印花稅;若該人在香港擁有其他住宅物業,將按第2標準稅率於其持有部分徵稅。如被增加或刪除名字的人非近親,將按第1標準稅率於其由該住宅物業中取得的利息徵稅。

 

 

· 把住宅物業轉售或轉讓予近親

· 把住宅物業轉售或轉讓予非香港永久性居民近親

· 把住宅物業轉售或轉讓予近親,不論其是否香港永久性居民或是否在取得有關物業時擁有其他香港住宅物業,均須按第1標準稅率徵稅。

 

 

 

 

· 若一名香港永久性居民擁有一個住宅物業(物業甲),打算購入第二個住宅物業(物業乙)以取代他唯一擁有的物業甲,他須先按第1標準稅率繳付從價印花稅。但若他能證實物業甲已在他簽立物業乙樓契日期起6個月內售出,則可申請退還部分從價印花稅(相當於與按第2標準稅率計算的從價印花稅的差額)。退款申請須在兩年內提出。

 

· 依據法院判令或命令而出售或轉讓的住宅物業。有關豁免包括售賣所有按《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)發出的強制售賣令的住宅物業,以及售賣任何由法院判令或命令轉讓予賣家的住宅物業。該等法院判令或命令包括財務機構承按人取得的止贖令,不論其是否屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構。

 

· 依據法院判令或命令而取得或轉讓的住宅物業,包括財務機構承按人取得的止贖令,不論其是否屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構。豁免亦包括用作取代原有住宅物業而取得的新住宅物業,因原有的住宅物業已:

- 因市區重建計劃而被市區重建局收購;

- 被《收回土地條例》(第124章) 發出的命令收回或購買;

- 被土地審裁處根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)發出的售賣令出售;

- 被根據《地下鐵路(收回土地及有關規定)條例》(第276 章) 發出的命令收回;

- 被根據《道路(工程、使用及補償)條例》(第370 章)發出的命令收回;

- 被根據《鐵路條例》(第519 章)發出的命令收回;

- 被根據《土地徵用(管有業權)條例》(第130 章)發出的徵用令徵用;

- 被根據《土地排水條例》(第446 章)發出的命令收回;

- 並且該人是代表自己行事。

·  依據法院判令或命令而取得或轉讓的物業,包括財務機構承按人取得的止贖令,不論其是否屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構。豁免亦包括用作取代原有物業而取得的新物業(新取得物業必須與原有物業屬同一類型,如同為住宅物業),因原有的住宅物業已被市區重建局實行市區重建計劃時收購;或被《收回土地條例》(第124章) 發出的命令收回或根據該條例第4A條購買;或被土地審裁處根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)發出的售賣令出售;並且該人是代表自己行事。從價印花稅按第2標準稅率計算。

 

 

由屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構承按人,或該承按人委任的接管人透過不同方式所出售的已承按物業。

由屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構,或該承按人委任的接管人,根據轉易契轉讓的按揭住宅物業。

由屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構,或該承按人委任的接管人,根據轉易契轉讓的按揭(住宅或非住宅)物業。

 

在拆卸原有住宅物業以供建造新住宅物業後所進行的轉售或轉讓交易(包括空地)。

當成為重建地段擁有人後(法人或聯同其相聯法人團體),買家印花稅可獲寬免,以退還已繳付的稅項形式進行,但申請須符合以下條件:

(a) 根據《建築物條例》(第123章),就該地段展開任何基礎工程得到建築事務監督的同意;或

(b)(i) 已拆卸或安排拆卸該地段上的所有建築物(如有),但不包括任何條例均禁止拆卸的建築物;

 (ii) 根據《建築物條例》(第123 章),就該地段上進行的建築工程的有關圖則及詳圖,得到建築事務監督的批准。

當成為重建地段擁有人後(法人或聯同其相聯法人團體),從價印花稅可獲寬免,以退還已繳付的稅項形式進行(相當於按第1標準與第2標準稅率計算的印花稅差額),但申請須符合以下條件:

(a) 根據《建築物條例》(第123章),就該地段展開任何基礎工程得到建築事務監督的同意;或

(b)(i) 已拆卸或安排拆卸該地段上的所有建築物(如有),但不包括任何條例均禁止拆卸的建築物;及

(ii) 根據《建築物條例》(第123 章),就該地段上進行的建築工程的有關圖則及詳圖,得到建築事務監督的批准。

 

由遺囑執行人或遺產代理人執行的離世者產業(包括住宅物業)出售,及繼承人出售其按遺囑繼承或按無遺囑繼承法律取得的離世者產業均毋須繳交印花稅。

非香港永久性居民由離世者產業中繼承住宅物業時毋須繳交買家印花稅,因根據遺囑或無遺囑法規定,住宅物業可獲豁免印花稅。

根據遺囑或無遺囑法規定,由離世者產業中繼承住宅或非住宅物業時,受益人均毋須繳交印花稅。

 

· 相聯[7]法人團體之間進行住宅物業買賣或轉讓可獲寛免(前提是,受讓方於2年內不會成為夥伴)。

法人團體從相聯法人團體取得住宅物業,或相聯法人團體之間進行住宅物業轉讓,可獲寛免買家印花稅(前提是,受讓方於2年內不會成為其夥伴)。

法人團體從相聯法人團體取得或轉讓住宅物業或非住宅物業,可獲寛免從價印花稅(前提是,受讓方於2年內不會成為其夥伴)。

 

· 出售的住宅物業屬破產人士產業,或因無力償還債務而被法院清盤的公司財產。

 

 

 

· 把住宅物業轉售或轉讓予政府。

 

· 把住宅物業轉售或轉讓予政府;或取得或獲轉讓政府住宅物業。

· 把住宅或非住宅物業轉售或轉讓予政府;或取得或獲轉讓政府住宅或非住宅物業。

 

· 把住宅物業送贈予《稅務條例》(第112章)第88條所指獲豁免徵稅的慈善機構。

·  把住宅物業送贈予《稅務條例》(第112章)第88條所指獲豁免徵稅的慈善機構。

· 把住宅物業或非住宅物業送贈予《稅務條例》(第112章)第88條所指獲豁免徵稅的慈善機構。

納稅責任:

 

買賣雙方須共同及個別負上繳納額外印花稅的法律責任,不論雙方之間有何協定(慣例會在買賣合約內訂明買方將全數支付金額)。

買方或承讓人須負上繳納買家印花稅的法律責任,不論雙方之間有何協定(慣例會在買賣合約內訂明買方將全數支付金額)。

買賣雙方須共同及個別負上繳納額外印花稅的法律責任,不論雙方之間有何協定(慣例會在買賣合約內訂明買方將全數支付金額)。

欠交罰則:

任何人若未能於限期前繳付額外印花稅,可處以最高達10倍須繳付的額外印花稅稅款為罰款。印花稅署將以追討民事債項方式向所有責任方追討任何欠繳的額外印花稅和適用罰款。

任何人若未能於限期前繳付買家印花稅,可處以最高達10倍須繳付的買家印花稅稅款為罰款。印花稅署將以追討民事債項方式向所有責任方追討任何欠繳的買家印花稅和適用罰款。

任何人若未能於限期前繳付從價印花稅,可處以最高達10倍須繳付的從價印花稅稅款為罰款。印花稅署將以追討民事債項方式向所有責任方追討任何欠繳的從價印花稅和適用罰款。

繳付稅項限期:

 

於買賣協議或售賣轉易契的簽立日期後30天內。

(只會向在24個月或36個月持有期內轉售物業之買方或賣方繳收。)

於買賣協議或售賣轉易契的簽立日期後30天內。

於買賣協議或轉讓契的簽立日期後30天內。這改變了先前的條例,非住宅物業的從價印花稅須於售賣轉易契的簽立日期後30天內繳付。

過渡期措施:

 

· 在《2012年印花稅(修訂)條例草案》立法前,印花稅須先按舊稅率(於2010年11月20日至2012年10月26日期間所取得的住宅物業的適用稅率)加蓋。

 

·  所有附加額外印花稅須在修訂條例刊憲之後的30天內繳交(即在2014年3月31日或之前)。

 

如要繳交印花稅:

如加蓋印花的期限是在《2014年印花稅(修訂)條例》刊憲日期(即2014年2月28日)之前開始,買家印花稅須在修訂條例刊憲之後的30天內(即2014年3月31日前)繳交。

 

如獲豁免:

(a) 若買家聲明自己為香港永久性居民並代表自己行事,須在刊憲日期兩個月內提交相關文件(即在2014年4月30日或之前)。

(b) 若因其他原因申請豁免,須在刊憲日期兩個月內提交相關文件(即在2014年4月30日或之前)。

· 在《2013年印花稅(修訂)條例草案》立法前,應在2013年2月22日繳交的印花稅將會在非住宅物業的轉易契和住宅物業的買賣協議上加蓋。

 

·  所有附加額外印花稅須在修訂條例刊憲之後的30天內繳交(即在2014年3月31日或之前)。

 

退款安排:

如有關買賣協議被取消、廢止或撤銷或在其他方式下未予履行(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該額外印花稅的人士可於有關買賣協議被取消後 2 年 內,申請退回已繳納的額外印花稅。

如有關買賣協議被取消、廢止或撤銷或在其他方式下未予履行(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該買家印花稅的人士可於有關買賣協議被取消後 2 年內,申請退回已繳納的買家印花稅。

如有關買賣協議被取消、廢止或撤銷或在其他方式下未予履行(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該從價印花稅的人士可於有關買賣協議被取消後2年內,申請退回已繳納的從價印花稅。 

 



Hong Kong Properties for Sale[1] 根據《印花稅條例》第29A(1)條的定義,住宅物業指不屬於「非住宅物業」的不動產。「非住宅物業」則指任何不動產,而根據以下文書的現有條件:(a)一份政府租契或政府租契協議;(b)一份《建築物管理條例》(第344章)所指的公契;(c)一份根據《建築物條例》(第123章)發出的佔用許可證;或(d)印花稅署署長所信納對該不動產的批准用途有效地予以限制的任何其他文書,而該不動產在與其有關的政府租契年期內或在與其有關的已協定政府租契年期內(以適用者為準),任何時間均不得全部或部分用作住宅用途。因此,「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。

[2] 凡香港永久性居民均有資格根據《人事登記條例》(第177章)申請永久性居民身份證,香港永久性居民主要包括持有有效永久性居民身分證的人士,亦包括根據《人事登記規例》(第177A章)第25(e)條無須申請發給或換領身分證的老年人、失明人或體弱的人,而該等人士如申請發給或換領香港永久性居民身分證,便有權獲發該證。

[3] 一個人若是代表自己行事,即他/她是物業的名義及實益擁有人。若不是代表自己行事,即他/她是代表第三者的實益擁有人。

[4] 如一個人「擁有」某住宅物業的實益權益,或佔有該物業的任何份額的業權,他會被視為擁有該住宅物業。因此,即使物業是以受託人名義持有,他仍會被視為擁有該住宅物業。如某人簽立一份可予徵收印花稅的買賣協議購入物業時,亦會被視為該物業的實益權益擁有人。

[5] 印花稅署會按一般解釋接受有血緣關係者、有半血緣關係者,及有夫婦關係、領養或繼養關係的人士。

[6] 結果將會是土地權益被收購或出售。

[7] 相聯法人團體即其中一個法人團體是另一個法人團體不少於百分之九十已發行股本的實益擁有人,或有第三個法人團體是該兩個法人團體各自的不少於百分之九十已發行股本的實益擁有人。

 

5. 稅率

額外印花稅稅率

 

持有期

稅率

物業在2010年11月20日前取得:

       · 不適用

       · 不適用

物業在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得:

· 6個月或以內

· 15%

 

· 超過6個月但在12個月或以內

·  10%

 

· 超過12個月但在24個月或以內

· 5%

物業在2012年10月27日或之後取得:

· 6個月或以內

· 20%

 

· 超過6個月但在12個月或以內

· 15%

 

· 超過12個月但在24個月或以內

· 10%

 

第2標準從價印花稅稅率

物業售價或價值(以較高者為準),以港幣計算

第1標準稅率

2,000,000元或以內 

1.5%

2,000,001元至2,176,470元

30,000元+超出2,000,000元的款額的20%

2,176,471元至3,000,000元

3.00%

3,000,001元至3,290,330元

90,000元+超出3,000,000元的款額的20%

3,290,331元至4,000,000元

4.5%

4,000,001元至4,428,580元

180,000元+超出4,000,000元的款額的20%

4,428,581元至6,000,000元

6.00%

6,000,001元至6,720,000元

360,000元+超出6,000,000元的款額的20%

6,720,001元至20,000,000元

7.5%

20,000,001元至21,739,130元

1,500,000元+超出20,000,000元的款額的20% 

21,739,131元或以上

8.5%

 

第1標準從價印花稅稅率

物業售價或價值(以較高者為準),以港幣計算

 

第2標準稅率

2,000,000元或以內 

100元

2,000,001元至2,351,760元

100元+超出2,000,000元的款額的10%

2,351,761元至3,000,000元

1.5%

3,000,001元至3,290,320元

45,000元+超出3,000,000元的款額的10%

3,290,321元至4,000,000元

2.25%

4,000,001元至4,428,570元

90,000元+超出4,000,000元的款額的10%

4,428,571元至6,000,000元

3%

6,000,001元至 6,720,000元

180,000元+超出6,000,000元的款額的10%

6,720,001元至 20,000,000元

3.75%

20,000,001元至 21,739,120元

750,000元+超出20,000,000元的款額的10%

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2019年8月16日 - 俗語有云:「此心安處是吾家」,找一處令您感到安全、舒適、自在的住所,辛勤一天後能盡情休息的專屬領域,對身心極為重要。無論租樓或買樓,單身或有家庭,尋找理想安樂窩的第一步是甚麼?睇樓?非也,物色合適的地產代理才是王道。一位以您為先,能助您解決置業路上各種問題的經紀,必須符合以下六大條件: 1. 具市場及地區知識大部分地產代理都有自己的「地頭」,即他們熟悉的地區。對當地情況瞭如指掌的代理能給您上至物業,下至鄰近地方、區內學校、交通網絡以至咖啡店等的第一手資料。而資深的經
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