2017年香港樓市會否重現1997泡沫?

发布日期: May 24 2017最后更新日期: May 24 2017
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2017年5月24日 - 1997年香港樓市「爆煲」,引證了樓市不穩定及樓價不斷上升的危險。九十年代是本港金融業及地產業最繁盛的時期,然而當年樓市泡沫令樓價一落千丈,連續六年貶值70%,不少業主慘成為負資產。展望現時市況,根據2016年瑞銀(UBS)全球房地產報告,香港樓市是全球最難負擔生活指數的城市,且處於「泡沫風險」區域之中。
 
 
2003年後樓價持續上升,香港樓市是否將會出現大幅調整?
 
根據《香港金融管理局季報》2002年八月號發表的專題文章「探討推動本港物業價格的因素」所指,樓價波動及泡沫風險非常受供求因素影響,包括政府介入、樓價調整放緩、樓盤炒賣程度(以個人負擔能力表示,例如樓價與收入比例)和利率。九十年代的貨幣政府普遍寬鬆,低利率和負利率帶動房屋需求;由1995年至1997年,調整通脹率後,本港樓價上升了50%,交易量亦由1995年的6.8萬宗增至1997年的17.2萬宗。
 
而截至目前為止,即使美國聯儲局近期加息,香港的利率和第二按揭利率比例仍處於歷史低位。現時樓市與1997年的分別就是大部買家使用按揭置業,借貸置業比從前容易得多。話雖如此,這並不代表買家超額借貸,因按揭成數上限較嚴格,大多銀行只提供樓價60%按揭(九十年代為70%),而借貸人亦需經過壓力測試等多重審核才能承造按揭。
 
回顧1997樓市泡沫的情況,香港其實受亞洲金融風暴牽連:當時泰銖貶值,蔓延至整個亞洲金融體系,導致資產資產價格崩潰,香港的利率在一夜間暴升280%。
 
1997年時,特區政府在財政上缺乏彈性應對金融系統衝擊,全因港幣與美元掛鉤,對樓市會造成不利影響。事實上當年政府的「八萬五建屋計劃」亦備受埋怨,不少人認為「八萬五」是樓價下滑的元兇。話雖如此,若您想了解2007-2008年環球金融危機對香港樓價的影響,樓價只下趺17%並迅速回升,與1997年的經濟蕭條的情況截然不同。
 
即使政府在後1997年已落實多項「辣招」為樓市降溫,但巴克萊資本(Barclays Capital)在2013年發表的樓市報告詳細指出,按揭成數上限只會在短期內下調價格,長遠來說並不能阻止樓價上升。摩根大通(J.P Morgan)的亞太地區股權研究部指香港「經濟將無法持續」,因香港樓價是年均收入的18.1倍,因此不可忽略泡沫風險。儘管本港業主和買家的經濟狀況比1997年更「健康」,但事實上樓市與當年一樣,真正能夠調控樓價的措施仍然是香港政府可控制之外。
 
總括而言,現時樓市與1997年的確有相似之處,但同樣亦存在許多差異,可能會延後和減慢地產泡沫爆發。地產仍舊是港人最喜歡討論的話題,但是對於樓市泡沫,沒有人能有明確的答案。

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