換樓謎思:先買後賣?先賣後買?

发布日期: Nov 22 2017最后更新日期: Nov 22 2017
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不少換樓人士都會面對類似的煩惱:經歷多次睇樓後,終於決定搬到心儀的南區三房單位,讓小孩有更多活動空間,同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。可是,若不先售出現時居住的單位,您未必有足夠資金換樓;但先賣樓代表家人可能需要先搬到較細的單位暫住,除了擔心家人未能適應,租樓的成本亦較高。您會怎樣決定?先買樓或先賣樓?以下將為您拆解兩者的好處及壞處。
 
 
先買樓
 
優點
 
您不用擔心心儀的樓盤被他人買走,也可盡快開始裝修物業,更不用另外租樓搬出。若決定先買樓,又想減低風險、避免損失,您可透過地產代理向業主提出條件交易(conditional offer),列明您會在原有單位出售後購買此物業。但留意,一般情況下您原本居住的單位應已放盤,甚至已成交,這時您便可向業主發信及支付訂金以表誠意。然而,這種交易方式在香港並不常見,宜先向您的地產代理查詢詳情。
 
 
缺點
 
雙倍印花稅
 
若您同時持有兩個物業,將須支付雙倍印花稅。如買家在購入第二個物業後6個月內出售原本持有的單位,即可退回雙倍印花稅費用。
 
特別印花稅
 
您可在買樓前先出售現有物業以避開雙倍印花稅;但若您在購買第二個物業後36個月內轉售,仍須支付10-20%特別印花稅。
 
按揭
 
對於已為持有物業承造按揭的買家,由於您將持有兩個物業,最高供款與入息比率(LTV)只是樓價的四成,借貸金額比沒有持有任何物業的買家少一成。若您未能以目標價錢出售原有物業,按揭供款或會對您做成負擔。
 
利率
 
銀行能夠為您提供「樓換樓過渡貸款」,方便先買後賣的買家。但此類按揭的利率較高,宜先審慎考慮。
 
 
 
先賣樓
 
優點
 
可避免支付雙倍印花稅,亦不用支付兩個按揭貸款。
 
 
缺點
 
您或需經歷多次搬家,香港地方淺窄,您的親友大多未能「收留」您和家人,因此您需找租盤暫住。短租租金一向比固定租約昂貴,而且您也需要為您的傢電用品找地方暫存。
 
若您預計需租樓,最少須簽約12 + 2個月。這讓您有更多時間搜尋合適物業,不必急於落訂買樓。
 
 
 
總結
 
若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支,又不急於出售現時持有物業,那麼先買樓較適合。預早開始計劃及放盤能讓您無縫交接,既節省租金,又能減少搬屋次數。
 
若您能找到暫住的地方,先賣後買是個較低風險的方法。您可先把物業放盤,靜候買家出價至理想價錢。同時您有較充足時間搜尋市場上最適合的樓盤,不必急於下決定。

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