2018年8月13日 - 不論是以每平方尺價格還是以負擔能力計算，香港一直位列全球最貴住宅市場之一。根據瑞銀最近發表的《全球房地產泡沫指數》報告，港人買樓需付約20年工資，同類型單位在倫敦約需付16年、而新加坡及紐約則只需11年(1)。 

有關香港樓價為何持續高企的討論有很多，以下我們一起探討供求關係和利率等幾個基本因素。 

市場一般相信內地買家是升市的主因，但根據金管局資料，非本地買家僅佔約5%。換言之，內地買家的影響只屬一小部分。另一方面，小型單位（少於40平方米）與大型單位（大於160平方米）之間的升值差距明顯較大，證明推高樓價的需求依然以本地市場為主。根據政府統計處資料顯示，現時有65%的業主已全數清還按揭貸款，所以經常出現父母加按/轉按物業，以套取資金協助子女上車。由此可見，本地需求確實存在。 

供應方面，統計數字顯示香港的整體空置率一向偏低，長期處於4%水平，可見供應一直緊張。運輸及房屋局最新數據顯示，本港新住宅供應量已連續兩個季度下滑至9萬3千伙，並有持續下跌趨勢，政府新公布的空置稅房策及其他房策對此影響深遠。就最新公布的空置稅房策，發展商面臨更大壓力將其手持單位存貨沽清，造就短暫性房屋供量增加，但對中至長期而言，發展商或會傾向放慢現時發展項目步伐，以降低項目成本。

至於按揭利率方面，本港按息一直跟隨美國按息；1997年亞洲金融風暴，當時美按息約為8厘，而港按息則為9厘。隨著利率下降，加上「沙士」爆發，香港樓價連跌7年，及自2004年開始反彈並一直維持升軌。��史上，利率攀升需要一段長時間，第一階段的利率增長意味著經濟復蘇，並支撐樓市向上，以現時按揭息率為2.15厘計算，買家的借貸成本仍屬可負擔水平，與過熱水平(6-7厘或以上)尚有一段距離。另外，目前的按揭供款佔家庭收入比例為46%，仍遠低於30年(平均約60%)，由此可見，負擔能力方面的問題對應於此課題或相對溫和。 

總結，持續增長的居住需求及有限的新供應，加上低按息及合理的供款佔家庭收入比例，皆為樓價持續高企的主因。若要樓價大幅下跌，將會為外在因素影響，例如中美貿易戰的結果、該地區的軍事衝突加劇等，但這些黑天鵝事件目前皆無法預測。