新冠肺炎及社會動盪影響本港樓市

发布日期: Apr 15 2020最后更新日期: Apr 15 2020

肺炎樓價

 

市場仍存有樂觀徵兆

由於新冠肺炎疫情逐漸影響香港及世界各地市民的生活,加上去年本港發生一連串社會事件,地產專家預測,本港2020年的樓市走勢將會偏向負面。然而,儘管有關樓市下跌的消息看似會減低市民置業的意慾,但實際情況或會跟預期相反。

 

新冠肺炎疫情下的一手樓市成交

三月初,會德豐旗下新盤Ocean Marini (位於將軍澳日出康城) 進行首輪開售,隨即成功賣出當中九成單位(208伙當中的189伙),總金額達到15.9億港元(即2.04億美元)。由於發展商所提供的優惠價,加上買家對減息的渴望,是次開售無疑為本港樓市打下一支強心針。雖然這不應被視為樓市即將復甦的指標,但的確反映市場存在為數不少持有大量流動現金的人,而他們對投資物業仍具有相當程度的信心。即使及後因為疫情反覆和確診案例大幅上升的影響下,導致不少準買家留在家中避疫,Ocean Marini在數星期後的次輪銷售仍能售出約八成單位。

其他地產發展商在2020年第一季也取得了類似的成功。恒基兆業地產於年初推出的小型單位發展項目The Richmond,單位面積介乎206至300平方呎,售價範圍為630萬至970萬港幣,在首輪及次輪銷售中所推出的45個單位亦迅速沽清。這反映出在社會運動持續的情況下,買家對位於半山區新落成小型單位的市場需求仍然很大。

 

疫情 樓價

 

樓市預測  疫情會影響樓價嗎?

低利率一直都是買家入市的主要考慮因素之一,與長期租樓相比,在低利率環境下置業可以降低每月負擔,對買家而言具有一定吸引力。自社會運動以來,平均樓價僅下降了7%左右(截至2020年2月的數據),反映市場氣氛對2020年的長期樓市走勢仍具備信心。此外,雖然宏觀經濟形勢不景氣,美國聯儲局最近減息至接近零利率,再加上將H按息率重新設定為約1.73%(截至3月19日),無疑會吸引潛在買家置業。儘管社會運動展開以來,樓市成交數量大幅下降,而且最近每月成交更減少了約50%,但樓價仍相對地穩定。換言之,賣家仍對樓市持有足夠信心,並沒有作出恐慌性拋售,否則將會導致樓價大幅度下跌。

在租務方面,雖然許多租客嘗試在疫情下尋求大幅折扣,但市場上並沒有大幅減租的情況出現。自社會運動以來,許多潛在租客認為他們能以比之前低30%甚至40%的價錢找到心儀的單位,但根據數據顯示,現時租金價格只是下跌約8%,可見大眾對疫情的憂慮並沒有直接反映在樓市價格的變動之上。事實上,如果有意置業的人數減少,租戶的人數自然隨之增加,從而局部地抵銷在置業預算方面下調和人口遷出所引致的問題。

樓市的價格從來都取決於供求關係,當供應沒有變化,而需求可能減少的情況下,仍然會有買家願意以現價或接近現價進行投資。

雖然上述發展項目的成功未必標示著樓市交投即將恢復繁榮,然而這顯示了市場上仍存在一些對樓市樂觀的人士。從過往經濟低迷的時期亦可看出,每當樓價下跌時,就會釋出被壓抑的需求並迅速入市,令樓價跌幅小於預期,然後復甦。

另外,筆者亦頗為擔心美國經濟潛在的一系列債務違約將會導致經濟衰退,從而導致利率增高、失業率持續上升以及通貨膨脹等一連串後果,對包括香港在內的全球經濟產生巨大影響。然而,以上推測仍存有非常大的不確定性,筆者的觀點亦純屬個人看法。即使疫情令到部分人士產生憂慮,但亦有不少人對市場抱有謹慎樂觀的態度,可見整體市場氣氛才是最關鍵的一環。

 

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