美國減息會否影響香港樓市?

發佈日期: Aug 26 2019最後更新日期: Aug 26 2019

By Joshua Han Miller 

聯儲局減息

2019年8月26日 - 美國聯儲局在7月31日宣布減息,為逾十年來首次,主要基於通脹低迷、全球增長及貿易不確定性的憂慮。考慮到自2008年環球金融危機以來,我們已經處於(超)低息環境長達十年,那麼今次減息會否對香港樓市帶來影響?

 

聯儲局啟動市場廣泛預期的減息,將聯邦基金利率下調0.25厘到介乎2至2.25厘,標誌着自2015年12月以來的加息周期已經結束。雖然該局認為這是「預防」措施,以避免在中美貿易戰的背景下全球經濟下行的風險,但市場更關注的是美國減息周期會持續多久,以及美國會否重回零息環境。我們相信全球經濟刺激政策將繼續出台,以抑制日益緊張的貿易戰形勢,因此,低息環境會在未來一段時間內維持。短線角度而言,單單一次減息只會對香港樓市產生微小的作用。它或可改善買家的信心,但卻不足以紓緩貿易戰及近日香港示威活動對未來前景的疑慮。另一方面,如果今次減息是未來持續減息周期的開端,那麼進一步寬鬆的貨幣政策則有望支持資產價格表現,其將有助香港樓市長遠做好。

聯儲局減息對供樓的影響

 

 

香港借貸與利率

由於港元與美元掛勾,這個聯繫匯率制度促使香港金管局的貨幣政策與聯儲局同步。然而,本港的商業銀行在流動性風險管理方面可能會繼續保持審慎,未必完全跟隨香港金管局去調低它們的最優惠借貸利率。

 

由2015年12月至2018年12月期間,美國聯儲局合共加息9次,但香港的最優惠利率(Prime rate)僅在2018年9月上調了一次,加幅只是象徵式的0.125%。不管聯儲局今次減息周期有多長,市場普遍認為香港的最優惠利率只會略為回調 (如有,或許是0.125%)。因此,聯儲局減息不應被視為本港樓市買家的主要刺激因素。

 

寬鬆貨幣政策對資產價格有利

在聯儲局更加鴿派的貨幣政策立場所帶動下,全球多家央行已經醞釀減息潮。除了聯儲局之外,近月至少有19家央行減息,包括印度和泰國在8月初出乎意外地宣布減息;紐西蘭央行則宣布以超乎預期的幅度減息。很多經濟師預期,歐洲央行亦將跟隨聯儲局的步伐,宣布進一步減息。

 

全球寬鬆的貨幣政策會釋放流動性,更多資金有望湧入資產市場。利率低企,可鼓勵消費者進行大型投資,例如買車及置業等,從而提振市場信心,並對整體經濟產生積極的影響。如過去十年一樣,當全球央行「放水」刺激經濟的時候,香港及其他世界知名的國際金融中心最能受惠,資金將持續流入這些地區的資產市場,當中尤其利好房地產市場價格表現。

 

聯儲局減息與香港按揭利率的關係

 

目前的利率水平 - 對樓價無直接威脅

周期都是有始有終的。這意味到總有一天減息周期會結束,伴隨着加息的來臨。但事實上,利率上升並不像許多人想像的那樣令人擔憂,除非通脹失控或經濟過熱。回顧歷史,其實利率與樓價略呈負相關性。舉例來說,在2015年至2017年期間,美國正值加息周期,但香港樓市卻屢創新高,主要受到經濟復甦的樂觀情緒所推動。

 

加息周期的開端往往是因為經濟復甦和持續增長,而只有在利率接近約7%以上的水平 (出現經濟過熱的訊號)時,買樓按揭成本開始變得過高,樓價才會因為借貸成本高昂而受壓。目前,本港的按揭利率介乎於2-3%,遠低於危險水平,而且美國減息將進一步緩解通脹壓力,為香港樓市帶來重要的支持。

 

聯儲局減息對香港樓市影響

 

香港樓市基本因素依然穩健

美國減息證明在全球經濟放慢的情勢下,全球主要央行仍有能力運用有效的貨幣政策工具來應對問題。當然,除了利率因素之外,還有很多因素會影響地產價格,這包括市場情緒、對經濟前景的預期等。最重要的是,本港住宅單位的需求依然遠超供應(以及潛在供應增長),而且香港未來還會繼續受益於亞洲地區的廣泛增長。

 

當然,最近香港的社會動盪令人擔憂樓市發展。我們最近發表了一篇文章,深入討論了香港近期緊張的局勢,以及為何我們依然相信本港樓市穩健的看法。正如我們另一篇文章所述,中美貿易戰其實對香港樓市有更大的威脅。說到底,倘若本地緊張政局緩和,而貿易戰未升級至危機水平,我們認為,本港地產市場將有足夠能力像以往一樣快速反彈。

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