2018年6月8日 - 財政司司長陳茂波六月初在立法會宣佈，政府即將完成對「發展商囤積空置一手私人住宅單位徵收空置稅」的可行性研究，認為徵收空置稅有助增加私人住宅單位供應。截至二零一七年十二月，該等空置單位數字已達9,370個。空置稅似乎事在必行，OKAY.com行政總裁孫漢忠先生在此探討空置稅對發展商和買家有何影響。
空置稅如何影響發展商和一手住宅供應？
發展商推出的新樓盤售價理應與市場需求掛鉤，如發展商希望盡快售出樓盤，便會在首推時稍微降價或推出優惠貸款計劃。可是發展商也未必能準確預測市場反應—假如單位銷售情況不理想，發展商亦難以再降價促銷，因為經已入市的買家或會認為此舉將令其單位「貶值」，中國的買家就曾因此而引發的騷亂。此外，如果準買家認為樓價可能下降，他們亦傾向延遲買樓計劃。
雖然開徵空置稅的細節尚未公佈，但發展商必定首當其衝。為確保所有單位順利出售或出租，他們將需要以較低價格推出新單位。降價幅度取決於稅收輕重，以及發展商估計市場對該住宅項目的需求而定。
儘管空置稅或會在短期內達到政府期望，能遏止樓價飆升，但如果此稅項即時生效，對於仍有一手單位貨尾或即將推出新樓盤的發展商來說並不公平，因為他們投資這些項目或定價時未有考慮空置稅對市場價格的影響。
較低樓價將降低未來發展住宅的盈利，且帶來矛盾：假如興建住宅單位的盈利降低，發展商則會減少新建住宅單位，甚或將發展重點轉向商廈。長遠已言，重徵空置稅或會減少香港房屋市場的供應。
空置稅如何影響二手市場？
二零一七年年底，全港共有42,942個空置單位（佔1,174,628個私人單位中的3.7％），其中9,370個為未售出的一手私人住宅單位(1)。這意味著二手市場中約八成的空置單位由個人持有。若政府試圖遏制非本地業主投資香港二手市場，大可參考澳洲的空置稅政策，它主要針對單位空置期達六個月以上的外地業主。如果政府最終著重解決二手市場的空置問題，應先釐清政策以降低樓價抑或降低租金為主要目標。因空置的二手樓盤較易售出，業主大多會長時間空置單位；此外二手樓放盤需時，尤其當政府推出多項辣招後，二手單位買賣已大幅減少。相反，出租單位的空置期一般較短，因此空置稅對租務影響不大。
誰能受惠？
根據政府已公佈的細節，若空置稅只規管發展商，如此一來租金和樓價將會降低，租客和買家定當受益。然而長遠而言，這或會令發展商缺乏動力興建新住宅項目，影響房屋供應。
但如果政府出乎意料地向發展商及二手業主徵收空置稅，二手業主也將受影響（但至少不會有不公平之感）。然而，空置稅可能影響少數因個人原因而未有出租單位的業主，例如長居外地，偶爾回港渡假的業主。
空置稅應有效增加房屋供應和降低樓價嗎？
這是普遍市民最關注的問題。若政府只向發展商徵收重稅，自然會迫使發展商降低新盤貨尾價格；然而若空置稅導致樓價大幅下跌，已入市的買家將突然變成負資產，勢必引起強烈不滿。就長遠而言，如上述所提，空置稅亦不利新住宅項目投資。
此外，空置稅對房屋總供應影響相當微小。即使所有發展商都以較低樓價出售現有的空置一手單位，數目亦僅佔整個市場約0.8％。
假如政府向所有空置物業一致徵收空置稅，才能有效增加房屋供應，這正正是溫哥華政府實施的政策，最近南華早報報導亦有提及。然而，這可能引起市民負面反應，所以這種情況發生的機會很微。政府的其他辣招亦大大減低了樓盤交易量，同時放盤亦需更長時間才能售出。空置稅形成的矛盾局面及現有辣招亦對業主並不公平，這或許就是政府只針對發展商徵收空置稅的原因。
至於空置稅能否有效增加房屋供應並降低樓價？有待政府公佈更多稅收細節後便自有分解，但相信空置稅未必會為樓市帶來任何實質影響。
註腳:
想咨詢地產代理意見？立即訂閱我們的電子通訊，掌握市場最新放盤消息。
