近日市场流传一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪买家以全额付款方式，豪掷近3,000万元购入港岛半山区一个连巨型平台的三房单位。然而，买家在签署合约并缴付一成「大订」后，才惊悉该单位早年曾发生轰动一时的命案——有人从高处堕下，陈尸于单位平台之上，属行内无人不晓的「极凶」凶宅。
由于买家在看房时从未主动查问，涉事不动产经纪也未有作任何披露，导致其进退两难。大律师陆伟雄指出，在此情况下，买家难以「经纪隐瞒」为由取消交易（俗称「踢契」）。消委会今年首8个月已接获11宗涉及不动产代理的投诉，其中包括代理未向买方披露单位曾发生堕楼事故，最终法庭裁定代理需向买方赔偿订金，反映此类争议并不罕见。
什么是凶宅？法律上并无明确定义
在香港，法律层面并没有对「凶宅」作出官方定义，只是一个约定俗成的说法。一般是指单位内曾发生不愉快或非自然的命案，例如：
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凶杀案（如谋杀、涉及残忍行为）
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自杀事件（如跳楼、上吊、烧炭）
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意外死亡（如失足、煤气爆炸）
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长时间无人发现的自然死亡（房屋内曾经长时间无人发现的自然死亡，影响相对轻微）
需要注意的是，若属自然死亡（如长者在家中安详离世、病故），通常不会被视为凶宅。然而，实际情况往往存在争议。有代理曾遇过业主辩称：「长辈并非在单位过身，而是送到医院才证实死亡」，但邻居却指其早已在单位断气。由于「在家离世」一般不被视为凶宅，即使地产经纪也难以查证。
此外，凶宅的影响程度亦会因事件的严重性、是否被广泛报道、发生时间长短、以及单位是否曾成功转手等因素而有所不同。
5招辨别凶宅，自保必学！
综合大律师、按揭专家及资深地产代理的意见，买家（尤其是Full Pay买家）在置业时应采取以下五招，以保障自身权益：
第一招：白纸黑字写明「拒绝凶宅」
口说无凭！买家应在签署看房纸时，以文字明确记录自己「不要凶宅，连自然死亡也不要」的要求，并要求经纪确认。日后若发现受骗，这将成为最有力的法律证据。消委会也提醒，不动产代理角色复杂，消费者未必能直接追讨损失，因此书面记录尤其重要。
第二招：银行网上估价，免费防线一定要做
银行估价是关键防线！即使全额付款，也应要求银行估价（无需告知银行您打算Full Pay）。银行内部有严密的凶宅黑名单，遇凶宅会拒绝估价（显示「不适用」）或给出极低估值。需留意，不同银行取态有别，建议多找几间本地银行比较，若发现估价异常，可直接向银行查询箇中原因。
第三招：凶宅网查册，自行交叉比对
坊间有多个免费凶宅网可供查阅，例如宅谷地产资讯网、香港地产网、852.House等，部分地区更有专门网站（如富安地产的马鞍山凶宅网）。这些网站会列出事件简介、发生年份、屋苑名称及座数，部分案件会显示楼层（但不会提供单位门牌以保障私隐）。若发现资料与自己心仪的单位相近，便应向业主或代理进一步查询。
第四招：单刀直入问清楚，并多方向求证
不要转弯抹角问「这里有没有奇怪的事」或「脏东西」，因为定义模糊。应直接向代理问：“这个单位是否凶宅？是否曾发生非自然死亡？”并将对话记录在案。
此外，买家亦应主动向以下渠道求证：
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业主本人：直接询问单位状况，如业主刻意隐瞒，买家有足够理由踢契。
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物业管理处：查询屋苑是否有相关事故记录
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土地查册文件：虽不会列出死亡原因及地点，但可了解业权变动
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邻居：最直接了解屋苑历史的途径
第五招：单刀直入问清楚，并多方向求证
「凶宅大王」伍冠流建议，可在买卖合约中写明：业主必须声明单位不是凶宅。若日后被发现是凶宅，买方可要求对方「赔双」，即业主需退还双倍订金。这是一个非常有效的预防措施，但需对方同意并在合约中列明条款。
业界心声：资料披露透明度不足，代理也有难处
有资深地产代理坦言，业内从业员水准参差不齐，部分人为赚快钱而故意隐瞒问题。然而，代理同样面对不少困难：
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没有官方凶宅资料库：政府并无设立相关机构或网站供业界核实，代理只能依赖内部电脑记录或坊间凶宅网，无法确保百分百准确。
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业主存心隐瞒：代理难以查证单位内是否曾发生事故，尤其涉及「在家离世」等灰色地带。
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披露责任不明确：现行《地产代理条例》并未列明代理必须提供物业是否凶宅的资讯。
买家挞订的代价：不只是损失订金
若不幸买入凶宅，买家一般有三种选择：
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协商退房：尝试与原业主沟通，甚至主动给予额外补偿以换取和解。
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直接挞订：损失已支付的一成订金（如上述个案近300万元）。更要留意的是，若日后楼市下跌，原业主有权向违约的买家追讨差价损失。
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完成交易后转手：但凶宅转售困难，下一手买家极可能也要求全额付款，且售价往往需要大幅折让。
总结：主动出击，做好四重防线
凶宅虽无官方定义，但买家可透过以下方式大幅降低「中伏」风险：
✅ 白纸黑字书面要求
✅ 银行估价（即使Full Pay）
✅ 凶宅网、管理处、邻居多方查证
✅ 直接向经纪询问并记录
✅ 买卖合约订明赔偿条款
切记，地产经纪并无法律责任主动告知凶宅，买家必须主动出击，做好功课，才能在置业路上安心前。
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