如何透過物業內部轉讓來慳稅?

发布日期: Sep 20 2019最后更新日期: Sep 20 2019
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Transferring a Property to a Relative

2019年9月20日 - 雖然近日香港樓市受到不確定因素打擊(本地政治事件及貿易戰因素等),但影響並非如一些報道描述得那麼嚴重。今年8月住宅物業銷售數字按月下跌15%,較去年同期亦低約15%。不過,期內交投量較去年第三季的每月平均水平大增60,反映市場對樓市仍然有信心,並正尋找入市時機。不過,樓市成交量始終較示威事件前有所回落。

 

對於有意在香港置業的人來說,將物業內部轉讓予近親是一個合法的途徑來購買物業和節省稅項。港府自2013年實施雙倍印花稅和2016年起對購買多個物業的業主收取15%的從價印花稅以來,就有許多聯名契約的業主相繼除名。這個做法讓他們回復「首置身分」,再考慮入市時,就可以避免高達15%的額外印花稅。

 

根據Q房網綜合統計數字,今年首7個月,內部轉讓個案佔整體二手成交超過一成;單計7月份,有關個案繼續增加,佔整體二手成交升至16% 。筆者認為,這個現象反映業主對後市審慎樂觀,希望在「甩名」後尋找最佳時機,以首置客的身分再度置業。

 

如何運作?

以聯名或個人名義持有物業的人士,可透過內部轉讓(出售)的方式,將持有物業的業權轉名給近親,例如父母、兄弟姊妹、配偶、子女等。「近親」的關係容許他們在業權轉讓時,豁免15%的買家印花稅,而只是按一般的物業印花稅繳稅。完成業權轉讓(「除名」)之後,該人士就可恢復「未持有物業」的身分,倘若之後再度入市,可節省高達15%的「辣招」稅。

 

 

How it saves taxes

如何節省印花稅-實際例子 (只適用於香港永久居民)

舉例來說,夫婦原本聯名持有一個市值600萬元的物業,丈夫將其擁有的50%業權轉名給妻子,應課印花稅款為4.5萬元($3,000,000 x 1.5%)。其後,丈夫再以「首置」身分買入市值800萬元的單位,應課印花稅項將由樓價15%(120萬元),大幅降至3.75%(30萬元)。連同此前「甩名」所產生的印花稅,內部轉讓為夫婦二人變相慳稅85.5萬元。

 

根據現時的法制,丈夫可以一直重覆這個動作──購入物業再轉讓予妻子──那麼丈夫就可永續首置身分,每次置業都免卻辣招稅。相比15%辣稅,適用於首次置業的印花稅稅項僅為1.5%至4.25%,如果是樓價200萬元或以下的物業,更只需支付100元釐印費。

 

類似的手法在新盤市場也開始盛行。不少準買家會向親屬「借人頭」來入票抽籤,以增加新盤中籤的機會率。如果成功買入新盤,準買家可以透過內部轉讓形式,向家人取回完整業權,而倘若業權轉讓是在3年「辣招」限售期過後才進行,準買家則不用繳交額外印花稅。

 

上述慳稅策略並非違法,而對不少買家來說都是輕而易舉的事情。但為何不是每個人(有能力持有多於一個物業的買家)都這樣做?雖然這種做法有顯著效益,但仍須留意潛在的風險。

 

物業轉讓的風險

一些買家的確能透過內部轉讓節省印花稅開支,惟卻不應忽略其他重要的考慮因素。

 

按揭融資:銀行在按揭貸款批核方面一向審慎,當中的批核準則包括供款人的整體財務實力,尤其對於年紀較大或本身持有多個物業的買家會更為嚴謹。在上述例子中,丈夫買入物業時,他可能有足夠資格獲批銀行按揭貸款,但該物業以內部轉讓予妻子後,如果她未能通過一系列的壓力測試(供款與入息比率等),銀行未必會批出貸款,或者會提高按揭利率才接受申請。因此,丈夫可能需要成為妻子的按揭擔保人,而銀行也會綜合夫婦二人的財務能力去評估風險。父母將權轉讓給孩子也是如此。誠然,一個家庭實不應承受超過本身能合理負擔的債務,入市前宜妥善評估融資風險。

 

 

Risks of Transfers

交易成本:物業交易可能涉及額外成本,包括直接成本(如律師費)和一些後續開支。而如果在未過罰息期之前重新承造按揭,可能要向銀行交回現金回贈及支付罰息。

 

遺產規劃:當物業聯名契約的其中一名業主去世,業權會自動轉移到另一方手上。個人擁有的物業業權在其業主去世後,或牽涉到長期的遺囑認證程序,尤其是當他們未有更新遺囑時,恐導致更為繁瑣的法庭程序,甚至引發家庭之間潛在的法律衝突。

 

其他稅項和業權考慮:一些業主可能傾向以大幅低於市價來轉名(以節省印花稅),但稅務局有權追回差價,甚至追討額外罰款。如果通過「送契樓」(原業主以送贈形式將業權轉讓予新業主)方式來進行業權轉讓,有關交易仍被視為財產轉讓,需根據物業銷售準則課稅。倘若送贈人宣布破產,債權人有權要求索回送贈人破產前5年內的「送契樓」。物業轉讓亦可能增加物業出售的難度,因為銀行可能不願意在該物業轉讓後5年內批出按揭申請予新買家。

 

總結而言,物業內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支,但存在許多潛在的複雜問題需要考慮。故此,在採取這個策略之前,你應該先諮詢專業的法律和稅務顧問,以助你作出更明智、更準確和可行的投資決定。此外,政府已經表明會密切關注情況,我們也應關注未來政策或將轉變。

 

注意:本文中引用的例子僅供參考,不會就其準確性作出任何陳述或保證。本文並非作為稅務、會計或法律建議之用途。讀者在考慮物業買賣時,應向專家諮詢專業意見。

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