2017年5月24日 - 1997年香港樓市「爆煲」，引證了樓市不穩定及樓價不斷上升的危險。九十年代是本港金融業及地產業最繁盛的時期，然而當年樓市泡沫令樓價一落千丈，連續六年貶值70%，不少業主慘成為負資產。展望現時市況，根據2016年瑞銀（UBS）全球房地產報告，香港樓市是全球最難負擔生活指數的城市，且處於「泡沫風險」區域之中。

 

 

2003年後樓價持續上升，香港樓市是否將會出現大幅調整？

 

根據《香港金融管理局季報》2002年八月號發表的專題文章「探討推動本港物業價格的因素」所指，樓價波動及泡沫風險非常受供求因素影響，包括政府介入、樓價調整放緩、樓盤炒賣程度（以個人負擔能力表示，例如樓價與收入比例）和利率。九十年代的貨幣政府普遍寬鬆，低利率和負利率帶動房屋需求；由1995年至1997年，調整通脹率後，本港樓價上升了50%，交易量亦由1995年的6.8萬宗增至1997年的17.2萬宗。

 

而截至目前為止，即使美國聯儲局近期加息，香港的利率和第二按揭利率比例仍處於歷史低位。現時樓市與1997年的分別就是大部買家使用按揭置業，借貸置業比從前容易得多。話雖如此，這並不代表買家超額借貸，因按揭成數上限較嚴格，大多銀行只提供樓價60%按揭（九十年代為70%），而借貸人亦需經過壓力測試等多重審核才能承造按揭。

 

回顧1997樓市泡沫的情況，香港其實受亞洲金融風暴牽連：當時泰銖貶值，蔓延至整個亞洲金融體系，導致資產資產價格崩潰，香港的利率在一夜間暴升280%。

 

1997年時，特區政府在財政上缺乏彈性應對金融系統衝擊，全因港幣與美元掛鉤，對樓市會造成不利影響。事實上當年政府的「八萬五建屋計劃」亦備受埋怨，不少人認為「八萬五」是樓價下滑的元兇。話雖如此，若您想了解2007-2008年環球金融危機對香港樓價的影響，樓價只下趺17%並迅速回升，與1997年的經濟蕭條的情況截然不同。

 

即使政府在後1997年已落實多項「辣招」為樓市降溫，但巴克萊資本（Barclays Capital）在2013年發表的樓市報告詳細指出，按揭成數上限只會在短期內下調價格，長遠來說並不能阻止樓價上升。摩根大通（J.P Morgan）的亞太地區股權研究部指香港「經濟將無法持續」，因香港樓價是年均收入的18.1倍，因此不可忽略泡沫風險。儘管本港業主和買家的經濟狀況比1997年更「健康」，但事實上樓市與當年一樣，真正能夠調控樓價的措施仍然是香港政府可控制之外。

 

總括而言，現時樓市與1997年的確有相似之處，但同樣亦存在許多差異，可能會延後和減慢地產泡沫爆發。地產仍舊是港人最喜歡討論的話題，但是對於樓市泡沫，沒有人能有明確的答案。