香港2017年樓市趨勢分析
  Jan 17 2017
 
2017年1月17日 - 2016年,香港繼續獲選為「全球樓價最難負擔城市」。根據國際調查機構 Demographia 發表的《Demographia International Housing Affordability Survey(國際樓價可負擔水平調查)》,以樓價中位數計算,除以家庭稅前年收入中位數,顯示香港連續七年登上全球樓價最難負擔的首位。同時,瑞銀(UBS)於2016年9月發表的樓市泡沫指數中提出,香港樓市將面對泡沫風險,進一步印證了市民收入與高昂樓價的不合理水平。
 
2016年本港的實際收入(real income)停滯不前,政府更加強樓市「辣招」,以應對因疲弱需求和增加供應而引起的普遍下趺的樓價。而11月加徵的從價印花稅使隨後一星期全港35主要屋苑成交量大幅下滑了36.5%。觀望2017年,儘管瑞士信貸(Credit Suisse)預測 2018年前本港樓價將有約22%回落,里昂證券(CLSA)亦預料加徵從價印花稅只會對樓市有短暫影響,因首次置業買家可獲豁免,而本地豪宅市場相對外國的穩定,對投資者來說仍是較安全的投資產品。最終2017年香港樓市將會受加息、政策、樓盤供應、城市整體經濟健康。
 
 
銀行利率
 
引用國際貨幣基金會(IMF)數據,美國聯儲局最近加息四分一厘,若再加息,或會對香港過分擴張的樓市有影響,使樓市變弱;而聯儲局的決定亦引致本港銀行同業拆息在12月時急升了45個基點。同時,銀行可能維持同業拆息聯繫匯率於低水平以鼓勵買家,而供��人士將會有更大壓力,因加息會使樓宇按揭每月供款增加。
 
利息增加將預料有負面影響,令按揭開支越來越大,為樓價帶來下趺壓力。此外,花旗銀行(Citi Bank)亦預料2017年本港樓市將會有15%下調,中原地產則估計今年1月屋苑成交量與去年11月相比,趺幅將高達80%。
 
 
政府政策
 
香港政府調高物業印花稅,旨在為過熱樓市降溫。同時,中國內地的投資環境受政府控制,亦加緊了對國民資金外流的操控,預料內地需求將因此而減少。事實上,受人民幣兌美元貶值影響,內地買家在本港豪宅市場的佔有率經已漸漸減少;加上新加徵的30%印花稅,內地相關需求將繼續下跌。
 
 
房屋供應
 
作為香港樓市的主要推動力, 政府對不只對內地買家實施限制,遏止炒風的措施已延伸至中國發展商。現時中國發展商負債纍纍-據彭博(Bloomberg)資料顯示,2017年將有約美金173億發展商債券到期;同時上海証券交易所提高了債券銷售門檻,料將令它們難以支付債務。這情況與去年內地發展商屢次以破紀錄價錢形成強烈對比,如最近有中國政府在背後支持的海航集團以港幣54億高價投得啟德地皮。儘管如此,資金限制對小型公司將有較大影響。
 
內地發展商湧入香港,將使2016至2019年期間推出市場的房屋供應量增加達8%。即使樓市會有不同波動或衰退,輿論普遍認為長遠本港樓價將向正面發展。
 
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