買樓上車必讀:三大首置貼士
  Nov 28 2017
 
一、前期預備:制訂財務規劃
 
對大部分準買家而言,置業可能是人生其中一筆最昂貴的投資,因此必須及早作出周詳的財務規劃。首期是「上車」的入場費,若以450萬的上車盤來計算,兩成首期便已須支付90萬,加上印花稅、代理佣金等,所需資金已突破百萬。若單靠個人收入欲儲百萬本金,除非是醫生、律師等高收入專業人士,否則對初出茅廬的年輕首置客而言,絕對是一個難以跨越的門檻。
 
今天的社會狀況與父母輩時代早已不同:收入增幅遠追不上通脹,而且儲蓄利率低至近乎零。單靠節衣縮食、少去幾次日本、少喝幾杯咖啡絕對不足夠。要實現置業買樓目標,必須學會利用投資增長收入,要養成以優質資產為財富增值的思維和目光,才可以達成首期的儲蓄目標。市面上的投資產品五花八門,除了基本的股票、債券等,各種複雜的投資產品日新月異,亦各有不同的風險。投資正如置業,必須了解風險、量力而為,不宜以投機心態入市,才能穩健創富。
 
 
 
二、了解首置優惠
 
為遏止炒風,政府連番推出「辣招」冷卻樓市,而其中大部分都對首置人士有所豁免,因此首次置業的身份確實有不少優勢。
 
 
印花稅豁免
 
在政府多重「辣招」下,印花稅一加再加。最新物業印花稅自2016年起劃一提升至物業價值的15% ,首置買家則可獲豁免,使用舊制下的累進印花稅。以四百萬樓價計算,15%印花稅成本可達六十萬,而舊制下印花稅只需徵收2.25%(即九萬),買家可節省約五十萬,幾乎是一個首期的成本。
 
 
按揭成數優惠
 
金管局自2010年起一再收緊按揭成數,現時最高上限為50%,使首期門檻大幅提升。不過在按揭保險下,首次置業人士依然享有優惠,而且最高仍可承造九成按揭。但要借取九成按揭需要滿足三大條件:一、首次置業;二、固定受薪;三、最高供款比率為45%。欲了解更多可以參考HKMC網站。 
 
 
首置上車盤
 
特首林鄭月娥在其首份施政報告中提出首置上車盤的構想,旨在協助入息超越居屋入息上限,又未能承擔私人市場樓價的首次置業人士「上車」。此類樓盤將以公私合營的方式發展,定價在居屋之上。雖然目前尚在計劃階段,不過協助首置人士上車已成社會趨勢,發展商方面亦提出類似的構想。首置人士可以留意相關政策討論。
 
首置優惠愈多,首置的身份便愈有價值。因此現時不少夫婦均減少了以聯名形式置業,以保存其中一人的首置身份,以留備將來再入市之用,各位準買家亦可留意。
 
 
 
三、選擇心水單位
 
即使有充裕的資金支持,選擇心儀的單位也是一門學問。首先是一手樓和二手樓的選擇,新樓業權清晰、容易取得按揭、配套一般亦較好;二手樓則五花八門,一般間隔較實用,有些更會贈送裝修及傢俱,為買家省下不少開支。其實一手樓或是二手樓各有好處,買家唯一要考慮的是二手樓的樓齡,太舊的二手盤升值潛力可能會打折扣,而且樓宇結構老化問題亦可能涉及龐大維修費。
 
另一個重要考慮是地區。港島區九龍區的土地發展均已達到飽和程度,而且港島區樓價一般比九龍及新界高。因此,不少上車客都瞄準新界區樓盤,尤其是較偏遠的屯門、元朗等地區,希望以較低價錢購入較大的空間。
 
除了呎價較低,新界區亦有其他好處,例如較多綠化和公共空間,空氣較清新,生活節奏較慢等。但若果年輕人要置業自住,亦宜考慮自身需要,例如通勤時間、生活習慣等。舉例說,若在港島上班但居於屯門,每天通勤時間可能便花去最少兩小時,若要加班,更莫論休閒和娛樂,連基本的睡眠時間也未必足夠。年輕人最重要的資本就是時間,在居住面積和交通時間之間,需小心衡量。其實香港區和九龍區亦有不少入場門檻較低,適合首置上車客的區域,如北角紅磡等,買家可多花點時間去留意這些地區的盤源,以覓得心頭好。
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