樓市短期起伏非暴跌先兆

發佈日期: Oct 31 2019最後更新日期: Oct 31 2019

香港樓市

2019年10月30日 - 香港持續不斷的示威活動,再加上對全球經濟放緩的擔憂,近幾個月來嚴重影響本港地產市場。不時有報導指出發展商推盤未如理想,又或是大字標題描述業主紛紛割價賣盤,有見及此,發展商最近都以低於市價開盤來催谷銷量,而策略亦明顯見效。筆者認為這種做法將在今年餘下日子持續,但這並非樓價暴跌的信號。

 

 

媒體報導以外的數據

香港地產新聞

持續5個月的示威活動無疑為金融及地產市場蒙上一層陰影。根據地政總署的資料,9月份的整體物業銷售交易總額為364億港元,為3年低位。 9月份的住宅銷售量比8月份低16%,同時比過去五年的每月平均水平低29%。但是,樓價下跌幅度則少得多。根據住宅市場的最新數據(1)表示,截至8月份,平均樓價僅比5月份的歷史高位下跌2%。另一指標,中原城市領先指數顯示,二手物業價格於過去7星期下跌4%,相信9月份的跌幅有機會更大。儘管這些數字明確表示樓價正在走軟(在現時環境下是合理的),但與暴跌相距甚遠。

樓價和成交量通常不會同步升跌,然而,傳媒經常會誇大某一類成交來形容當下的情況,行外人難免會被誤導。且看政府實施辣招的7年以來,大部分的每月成交量都非常低,徘徊在(或低於)沙士水平,但樓價卻急劇上漲。那麼,為什麼現時低成交量會導致樓價大跌?

近日不少報導指出,有業主減價2至3成將物業賣/租出,證明樓市正處於跌市之中。但這些都是少數例子,不應視之為趨勢。基本上無論任何時間,總有賣家因不同理由,以低價出售物業務求盡快易手。因此,若宏觀整個市場的數據,都顯示到目前為止,樓價下降幅度相對較平穩。

 

 

其他反映需求的指標

為了了解市場的整體情緒,看看近期一手物業銷售便知一二。 8月中旬,億京發展成功出售荃灣The Aurora全部354個單位,據報約有8,900名買家登記入票。考慮到本地市場持續不穩定,發展商開價比鄰近的二手物業低約1成,而該定價策略可謂非常成功,有見及此,其他發展商於推售全新一手盤亦採相同策略。另一本地發展商會德豐,最近將其將軍澳全新項目的售價,以低於區內二手市場約8%開價,並成功售出8成以上的單位;考慮到近期經濟下滑,成績可算相當鼓舞。

這些例子足以證明市場對住屋需求仍然很高,而8-10%的折讓足以吸引買家入市作長期投資。的確,政府正在尋求重振投資地產的需求。特首林鄭月娥於10月16日發表的施政報告中宣布,將高成數按揭的上限提高,分別為1,000萬可序造8成按揭及800萬可造9成按揭,變相令買家更容易於二手市場上車。

 

 

房屋供應持續低企

物業供求

香港的樓價於過去數十年間因供不應求而上升,而近期活躍投資者數量下降有效令市場取得平衡,唯暫時未見到有變化的跡象。團結香港基金,一間本地非牟利組織在4月發布的一份報告中警告,預計未來的新增房屋供應量將比過去4年下降1成。施政報告還指出,政府將於未來3年內提供10,000個過渡性房屋,此舉無疑可為基層解決住屋需求,唯未能真正解決房屋供應問題。全港約有120萬個住宅單位,以每年增加約3,300個單位計算,總供應量每年僅增加0.25%,遠低於1%的人口增長及每年約3-4%的GDP增長(儘管今年顯然要低得多)。

 

 

樓市(目前)正在調整,不是暴跌

此外,有更大的外在因素促使樓市保持長期的樂觀發展 — 中美緊張的局勢似乎已經穩定下來,雙方將簽定第一階段協議,加上低息環境持續,有效支撐著整體樓價。隨著美國股市接近歷史高位,全球金融氣氛亦相對穩定。

樓市短期的反覆或波動並不代表出現明確的下跌信號,雖然情況有可能會變差,但筆者認為短期內並不可能發生。示威活動對市場情緒和經濟的影響是無可爭議的,而且我們並不知道失業率(一直處於低位)將會上升到什麼水平。但政府有機會使用其他方法來支持樓市,導致更多人渴望擁有自己的物業。除非改變這種思想,否則至少在中期來看,任何樓價調整都可能釋放買家購買力並穩定市場。

 

(1)資料來源:差餉物業估價署

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